Barcelona es la cuarta ciudad del mundo en la que más ha aumentado la inversión inmobiliaria procedente de Estados Unidos en el primer semestre del año, según datos de la consultora inmobiliaria CBRE. Xavier Güell, director de la oficina de Barcelona de la firma, explica que mientras la media de inversión en los últimos cinco años ha sido de unos 110 millones, este año ha subido a más de 250 millones. Los mayores aumentos de la inversión estadounidense se han producido en Copenhague, Sydney y Hong Kong.

Güell señala que el aumento de la inversión inmobiliaria estadounidense se enmarca en un año récord para el mercado de oficinas de Barcelona, que registró su mejor comportamiento en 14 años, justo después de 2007, el punto álgido del boom inmobiliario del ciclo anterior. “Cerraremos el tercer trimestre con una inversión acumulada en oficinas de 1.100 millones de euros, superando incluso la inversión de 2019, que ya fue muy buena”.

Güell señala que el 90% de la inversión en oficinas de la ciudad procede actualmente de fondos internacionales, una proporción sin precedentes, frente a sólo el 25% en 2016. Güell admite que hay un cierto «efecto rebote» de las inversiones que no se pudieron cerrar el año pasado por la pandemia, pero en otros grandes mercados de oficinas como Madrid, las inversiones aún están lejos de los niveles de 2019, por lo que en septiembre la capital catalana habrá acumulado el 80% de las inversiones en oficinas realizadas en España este año.

“Los inversores internacionales aprecian, a veces más que los locales, el buen estado de nuestro mercado inmobiliario: en los últimos años hemos visto tasas de desocupación muy bajas, un gran aumento de los alquileres netos y uno de los incrementos de renta más fuertes de Europa. A pesar de ello, los alquileres siguen siendo bajos en comparación con otras ciudades similares, lo que ayuda a la creación de nuevas empresas”. Según la consultora, el alquiler medio en los mejores edificios de Barcelona ronda los 28 euros/m2/mes, mientras que en Madrid, que también es una ciudad muy competitiva en Europa, es de 40 euros.

Güell explica que uno de los puntos fuertes del mercado inmobiliario de la ciudad es su capacidad para atraer nuevas empresas, sobre todo del sector tecnológico, que ya supone el 35% de las operaciones de alquiler en la ciudad. Llevamos tres años en estos niveles”, dice Güell. Se trata de empresas de tecnologías de la información, videojuegos, programación, comercio electrónico… son sectores que no se han visto afectados por la pandemia y están en fuerte expansión.”

La inversión inmobiliaria también está apoyando el éxito del distrito tecnológico Poblenou 22@. «Ha reforzado la marca en una ciudad que ya es muy atractiva, y su papel como clúster tecnológico ayuda», añade.

Aun así, Güell admite que los alquileres de oficinas todavía no han vuelto a los niveles anteriores a la crisis: en el primer semestre del año se situaron en 123.500 metros cuadrados, un 53% más que en 2020, pero apenas la mitad que en 2019. “Está pasando en todas las ciudades: las empresas están esperando a ver cuál será su necesidad real de espacio cuando vuelva la normalidad y cuál será el impacto final del aumento del teletrabajo”. Sin embargo, CBRE estima que la necesidad de espacio para oficinas solo disminuirá un 7%.
Necesidades de espacio de oficina. “Lo que se ha impuesto es la demanda de flexibilidad de los empleados, y por lo que hemos visto, la presencia se concentrará de martes a jueves: así que la necesidad de espacio apenas cambiará”.

Los fondos de inversión garantizados, como su nombre indica, garantizan que una parte o la totalidad del capital invertido se conservará en una fecha futura. En algunos casos, también se ofrece una rentabilidad garantizada.

Conceptos clave

• Fecha de vencimiento garantizada: fecha en el futuro en la que se garantiza que las participaciones del fondo alcancen un determinado valor liquidativo (NAV garantizado). Solo los titulares de participaciones que mantienen su inversión hasta la fecha de vencimiento tienen derecho a la garantía. Si se rescata antes de esa fecha, pueden producirse pérdidas.
• Garante: entidad que se compromete a aportar el importe necesario para que el partícipe conserve su inversión inicial si no se alcanza el valor liquidativo garantizado como consecuencia de la evolución de la cartera del fondo de inversión garantizado. Si este importe se paga directamente al fondo, se trata de una garantía interna; si el partícipe recibe este importe, se trata de una garantía externa.
• Periodo de comercialización: periodo durante el cual se pueden adquirir participaciones de un fondo garantizado sin pagar comisiones de suscripción.
• Ventanas de liquidez: algunos fondos garantizados prevén fechas predeterminadas en las que el partícipe puede reembolsar la totalidad o parte del fondo sin pagar comisiones de reembolso. Esto requiere el cumplimiento de los plazos de notificación establecidos en el folleto. Como estos reembolsos se realizan al valor liquidativo en esa fecha, la garantía no se aplica y puede dar lugar a pérdidas.

Tipos de fondos de inversión garantizados

En función del alcance de la garantía, se pueden distinguir dos tipos:

• Garantías de renta fija: al vencimiento, las garantías aseguran no solo la conservación del capital inicial, sino también una rentabilidad fija y predeterminada (indicada en el folleto en forma de interés anual, APY).
• Rentabilidad variable garantizada: solo garantizan la inversión inicial, en la fecha de vencimiento de la garantía. También ofrecen la posibilidad de recibir una rentabilidad vinculada a la evolución de diversos activos financieros o índices (según fórmulas de cálculo más o menos complejas). Los inversores deben tener en cuenta que si los instrumentos subyacentes no se comportan como se espera, pueden no recibir ningún rendimiento.

Qué hacer si la garantía expira

El partícipe debe prestar atención a la fecha de vencimiento de la garantía (que figura en el folleto del fondo y en la información periódica enviada al partícipe), porque en ese momento debe evaluar la situación y decidir qué hacer.

En algunos casos, se establecerá o comenzará un nuevo periodo de garantía tras la expiración de la misma para estos productos, lo que implica cambios significativos en su naturaleza y características. En otros casos, el fondo puede dejar de ser un fondo garantizado y seguir funcionando normalmente con una política de inversión diferente.

Por último, también es posible que un fondo sea absorbido por otro en el marco de un proceso de fusión cuando expire la garantía.

Los inversores tienen las siguientes opciones:

• No aceptar las nuevas condiciones: en este caso, el partícipe debe ejercer el derecho de desistimiento, que le permite recuperar su inversión o traspasarla a otro fondo sin incurrir en comisiones de reembolso durante un periodo de tiempo limitado (al menos un mes). Este periodo se especifica en la carta enviada por la institución.
• Seguir siendo partícipe del fondo: esta opción no requiere ninguna acción, ya que si el inversor no presenta una orden de reembolso durante el periodo disponible para la disociación, se considera que ha aceptado las nuevas características (o, en su caso, las características del fondo adquirente) y desea mantener su inversión. A partir de ese momento, se aplicarán al participante las nuevas condiciones (que pueden incluir, por ejemplo, la aplicación de una comisión de reembolso).

¿Qué hay que tener en cuenta para este tipo de fondos?

• En general, los fondos garantizados no siempre garantizan la inversión, sino solo en una fecha determinada: la fecha de vencimiento de la garantía.
• No todos garantizan la devolución. Antes de invertir, compruebe si el fondo de inversión garantizado ofrece una rentabilidad fija y segura o si sólo garantiza la inversión inicial.
• Si decide invertir en un fondo garantizado, le recomendamos que invierta durante el periodo de comercialización, y si desea reembolsar, hágalo durante el periodo previsto tras el vencimiento de la garantía, o aproveche los momentos sin comisión de reembolso (ventanas de liquidez) durante toda la vida del producto.
• Los fondos garantizados suelen cobrar elevadas comisiones de suscripción y reembolso durante el periodo de garantía para limitar las entradas y salidas (excepto durante las ventanas de liquidez).
• Los reembolsos realizados durante la ventana de liquidez no están cubiertos por la garantía. Aunque están exentos de comisiones de reembolso, pueden ocasionar pérdidas.
• Asegúrese de leer el folleto del producto para obtener información sobre el periodo de comercialización, la fecha de vencimiento de la garantía, el objetivo de rentabilidad, las comisiones, el plazo de liquidez, el periodo de preaviso, etc. Es importante leerlo tanto antes de invertir como después de convertirse en participante.
• Es importante estudiar detenidamente las comunicaciones enviadas por la entidad sobre los plazos de vencimiento y renovación de la garantía.

¿Cómo se garantiza la rentabilidad del fondo de inversión?

Los fondos de inversión estructurados garantizados son los únicos que garantizan una rentabilidad predeterminada (fija o variable). Definido en el reglamento interno. Otros fondos no pueden garantizar la rentabilidad.

¿Se puede garantizar la rentabilidad de un fondo de inversión?

No es posible garantizar el rendimiento de una inversión en participaciones de fondos de inversión, salvo en el caso de los «fondos de inversión estructurados garantizados», que garantizan un rendimiento al final de un periodo definido en su reglamento interno. Esta finalidad debe figurar explícitamente en el «objetivo» definido por el fondo. Estos fondos deben describir detalladamente en la política de inversión contenida en su reglamento interno la estrategia de inversión que seguirán, el enfoque de inversión de los fondos y la estrategia de cobertura de riesgos que pretenden para apoyar el objetivo de rentabilidad correspondiente.

¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de invertir en un fondo de inversión?

Ventajas:

– Permite a los participantes acceder a una variedad de mercados mundiales, sectores económicos y divisas que no sería posible con la inversión individual debido a los altos costes de transacción y/o los volúmenes necesarios para generar fondos.
Costes de transacción y/o volúmenes necesarios para crear una cartera diversificada.
– La diversificación ayuda a reducir las posibles repercusiones negativas de una determinada inversión mediante una variedad de instrumentos.
La diversificación ayuda a reducir los posibles efectos negativos de una inversión debido a la variedad de instrumentos financieros a los que tienen acceso los fondos de inversión.
– Liquidez para acceder rápidamente al dinero. El reembolso de los fondos se efectuará en las fechas establecidas para cada fondo.
– Flexibilidad gracias a las amplias categorías de fondos de deuda, renta variable, equilibrados y garantizados. Además, los partícipes pueden elegir entre distintos fondos con diferentes estrategias de inversión.
– Asequibilidad, ya que los fondos de inversión pueden invertirse a partir de 5.000 dólares.
– Comodidad al confiar la gestión de las inversiones a un tercero especialista que se dedica exclusivamente a la gestión de las mismas.

Desventajas:

– La rentabilidad de las inversiones en fondos de inversión no está garantizada. Incluso en el caso de los fondos de deuda (renta fija), el resultado que se obtenga al rescatar la inversión no se conocerá en el momento de su efectividad.
– Hay un gran número de fondos y categorías de fondos de inversión, lo que puede llevar a la confusión.
– Hay costes asociados a los fondos, que varían según el tipo de fondo y el periodo de tenencia de la inversión.

¿Puedo saber la rentabilidad que obtendré al invertir en un fondo de inversión?

Ningún fondo de inversión puede predecir o garantizar los rendimientos futuros, ya que dependen de los valores de mercado o de los precios de los instrumentos financieros en los que se invierten los activos del fondo, excepto los llamados fondos garantizados estructurados.

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