Mira, vamos al grano… Este comentario es una radiografía de las SOCIMI españolas (sí, esas sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario que suenan a palabro de abogados). Están controladas por la Ley 11/2009, que, ojo, ya ha sido retocada unas cuantas veces (porque nada puede quedarse quieto en este país, ¿verdad?).

Así que si quieres entender cómo funciona el juego con estas SOCIMI, te interesa saber que esto no es un manual aburrido. Es una charla directa, con todo lo que necesitas para no perderte en el papeleo legal… pero sin que te duela la cabeza. ¿Te apuntas?

¿Qué es una SOCIMI?

Mira, las SOCIMI (sí, esas sociedades cotizadas de las que todos hablan pero pocos entienden) son básicamente empresas españolas que existen para un par de cosas muy concretas:

1. Comprar y desarrollar propiedades urbanas para alquilarlas. ¿Y si están viejas? No pasa nada, también cuentan las que necesitan una manita de renovación.
2. Tener participaciones en otras SOCIMI. Es como un club exclusivo donde invierten unas en otras.
3. Participar en sociedades de otros países que no cotizan en España pero que hacen lo mismo que las SOCIMI aquí (y ojo, también tienen que repartir dividendos sí o sí, como las SOCIMI).
4. Invertir en empresas, españolas o extranjeras, que compren inmuebles urbanos y que estén obligadas a repartir dividendos. ¿Requisitos? Claro, tienen que cumplir las mismas reglas de inversión que las SOCIMI.
5. Tener participaciones en vehículos de inversión colectiva inmobiliaria regulados. ¿Qué significa eso? Básicamente, meter pasta en fondos que se dedican a temas inmobiliarios.

Hasta aquí, más o menos claro, ¿no? Ahora, un par de detalles importantes:

• Estas sociedades necesitan un mínimo de 5 millones de euros (y sí, tienen que estar completamente desembolsados… nada de “te lo pago en cuotas”).
• Y otro dato curioso: no hay restricciones en sus estatutos para la venta de acciones. O sea, si quieres vender tus participaciones, no necesitas que nadie te dé permiso.

¿Y qué significa todo esto? Que las SOCIMI son como un club inmobiliario exclusivo, pensado para mover dinero a lo grande… pero con reglas claras para repartir las ganancias. No son para todo el mundo, pero si sabes lo que haces, pueden ser una mina de oro (literalmente).

Requisitos de la lista

Las SOCIMI tienen que estar cotizando todo el año, sin excusas. ¿Dónde? Pues, o en un mercado regulado de España, en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, o en un país que no sea una especie de agujero negro fiscal y tenga intercambio de info con España. Eso sí, durante los dos primeros años les dan una tregua… como para que se aclimaten.

Ahora, si una SOCIMI decide cotizar en el MAB (el Mercado Alternativo Bursátil, para los amigos), hay reglas claras y un poco exigentes. Ahí van, para que no te pille por sorpresa:

1. ¿Inversión mínima por inversor? No, aquí no te van a exigir un dineral de entrada. Pero… (siempre hay un pero) los que tengan menos del 5% del capital social deben cumplir con una de estas condiciones:
   • Tener acciones que valgan al menos 2 millonazos de euros.
   • O poseer el 25% de todas las acciones emitidas. Sí, no es cualquier tontería.
2. Nada de vender rápido, eh. Los accionistas principales y los altos directivos tienen que prometer que no van a vender ni una sola acción (o algo parecido) durante el primer año de cotización. ¿Por qué? Porque hay que transmitir confianza, no salir corriendo con la pasta al minuto.
3. ¡Cuidado con las participaciones significativas! Si alguien compra (o vende) un buen trozo de la SOCIMI, y su participación pasa del 5% (o del 1% si es consejero o directivo), hay que cantarlo al MAB. Nada de hacer movimientos en la sombra.
4. Pactos parasociales. Todo lo que sea acuerdos internos entre accionistas también tiene que salir a la luz. Nada de secretos de despacho.
5. ¿Un cambio de control? Si alguien llega y hace una oferta para comprar la mayoría (más del 50%), el accionista que reciba la oferta no puede decir «¡sí, acepto!» así porque sí. El nuevo comprador tiene que ofrecer las mismas condiciones a todos los accionistas. Igualdad ante todo.

Requisitos de inversión.

Si tienes una SOCIMI (o estás pensando en montar una), hay unas cuantas reglas que no puedes saltarte. Y no, no son negociables. Vamos al lío, porque esto va en serio y no es cuestión de improvisar.

Primero: el 80% (sí, ochenta por ciento) de los activos totales tiene que estar metido en estas cosas:

• Inmuebles que alquilas, ya sea aquí o en el extranjero (sí, esos también cuentan).
• Terrenos que, ojo al dato, tienes que desarrollar en un máximo de tres años. Si no, mala suerte.
• Instrumentos de capital que sean aptos según las normas.

¿Y de dónde tiene que venir al menos el 80% de los ingresos? Pues de:

• Arrendamientos a gente que no tenga nada que ver contigo (nada de alquilárselo al primo, al socio o al colega del bar).
• Dividendos de participaciones que sean aptas.

Ah, y atención con esto: las inversiones inmobiliarias y de capital tienen un “tiempo mínimo de permanencia”. Tres años, ni un día menos. No vale comprar y vender a lo loco como si fuera un mercado.

¿Te suena complicado? Puede, pero es la forma de jugar según las reglas y no meterte en líos. Al final, cumplir esto te deja en el buen camino para sacarle jugo a tu SOCIMI… sin que el regulador venga a tocarte la puerta. ¿Quieres hacerlo bien? Pues ya sabes por dónde empezar.

Política de distribución de dividendos

La SOCIMI, esa sociedad que suena como un término sacado de un manual de instrucciones, tiene reglas claritas sobre qué hacer con los beneficios que genera cada año. Y no, no es negociable… es repartir o repartir. Vamos al grano:

• Todo lo que ganes por inversiones de capital cualificadas, pa’fuera. Sí, el 100%. No te guardas nada.
• La mitad de lo que ganes al vender inmuebles también va directo al reparto. ¿Y la otra mitad? Pues o la reinviertes en otros inmuebles en tres años o, si te haces el remolón, también acabará repartiéndose cuando pase el plazo.
• El 80% de los demás beneficios se reparten también. Vamos, que aquí nadie se queda mirando.

Ahora, el cuándo. Tienes seis meses desde que cierre el año para decidir cuánto vas a repartir y otro mes más para que el dinero esté en las manos de los accionistas. Nada de prometerlo y luego «ya veremos», ¿eh?

Eso sí, hay un respiro: si tienes ingresos que no se ajustan al régimen SOCIMI (por ejemplo, ganancias que vienen de cosas que no entran en su radar), estas reglas no aplican. Esa parte te la puedes quedar sin miradas de desaprobación… al menos de momento.ta de inmuebles antes de que haya transcurrido el período mínimo de tres años.

Régimen fiscal especial

SOCIMI – Impuesto de Sociedades («CIT»)

Siempre que se cumplan las condiciones de inversión y pago de dividendos:

• Las SOCIMI están sujetas al impuesto de sociedades, aunque tienen un tipo impositivo del 0%, y
• Las SOCIMI estarán sujetas a un tipo impositivo del 19% sobre el importe bruto de los dividendos pagados a los accionistas que posean al menos un 5% de participación en las SOCIMI si dichos dividendos (en manos de los accionistas) están exentos o sujetos a un tipo impositivo inferior al 10%. Dichos accionistas deben informar a la SOCIMI si cumplen este requisito.

Accionistas

¿Te interesa saber cómo tributan los dividendos y las plusvalías de las SOCIMI? Vamos al grano, que esto no es una novela…

Si eres accionista español o un no residente con negocio aquí en España, los dividendos o ganancias de capital que te pague una SOCIMI tributan igual que cualquier otro ingreso similar. Nada de deducciones mágicas ni ventajas extra. Eso sí, las SOCIMI españolas cualificadas no tienen que preocuparse por retenciones en los dividendos que reciben (porque ser SOCIMI tiene sus perks, al menos entre ellas).

¿Eres persona física y vives en España? Entonces todos esos dividendos o beneficios de las SOCIMI se van directos a tu declaración de la renta como rentas del ahorro. ¿El tipo impositivo? El que toque según el tramo que te corresponda (nada de tarifas VIP aquí). Ah, y prepárate para las retenciones generales de siempre… porque sí, también aplican.

¿Inversores no residentes? Si no tienes establecimiento permanente en España, te toca pagar la retención general del 19% por los dividendos. Pero, aquí viene el truco: dependiendo de dónde residas y de los tratados fiscales que tenga tu país con España, puedes conseguir tipos reducidos o incluso exenciones (gracias, UE, por la Directiva de sociedades matrices y filiales). Eso sí, no cantes victoria si tienes al menos un 5% de participación en la SOCIMI: la exención de impuesto sobre plusvalías para acciones cotizadas no es para ti.

Elección del régimen fiscal especial

La elección del régimen fiscal especial debe ser aprobada por la junta general de accionistas y notificada a las autoridades fiscales en cualquier momento antes del inicio de los tres últimos meses del ejercicio fiscal. Una entidad puede optar por aplicar el régimen fiscal de las SOCIMI aunque no se cumplan los requisitos legales en la fecha de la elección, en la medida en que dichos requisitos se cumplan en su totalidad en el siguiente período de dos años (por ejemplo, al cotizar en bolsa).

El régimen fiscal especial se aplicará durante el mismo ejercicio fiscal en el que se haya notificado debidamente la elección y durante los ejercicios fiscales siguientes hasta que la empresa comunique a la administración fiscal española su renuncia al régimen fiscal especial.

Ejemplos de SOCIMI

Testa residencial Socimi

Testa Residencial no está para bromas. Es, literalmente, una de las grandes ligas en el alquiler residencial de España. ¿Por qué? Bueno, imagínate esto: más de 10.600 viviendas repartidas por las principales ciudades del país, todas valoradas en la nada despreciable cifra de 2.637 millones de euros (sí, millones, no ceros de más) a diciembre de 2017.

La joya de su corona es Madrid, que se lleva el 60% del valor bruto de sus activos. Básicamente, si estás en la capital o alrededores, hay muchas probabilidades de que alguna de las casas que ves por ahí sea suya.

Pero no es solo cuestión de números y localización (aunque eso ya impresiona). Lo que realmente hace que Testa sea distinta es su equipo de gestión. Aquí no estamos hablando de aficionados. Tienen un grupo de profesionales que saben lo que hacen – y lo hacen muy bien. La clave está en su gestión activa y profesional: no solo mantienen las viviendas, las optimizan. ¿Cómo? Pues llenándolas de inquilinos (ocupación al máximo) y sacándole el jugo al tamaño de su cartera con economías de escala. Más grande, más eficiente.

¿Quieres alquilar o simplemente te interesa el tema? Escucha esto: no necesitas buscar más… Testa ya tiene lo que necesitas. Y si no les prestas atención, bueno, allá tú. ¡Ellos seguirán siendo líderes igual!

Vitruvio Socimi

Vitruvio no es solo otra empresa de inversión inmobiliaria. Es la empresa que entiende que invertir en oficinas, viviendas y locales comerciales no es cuestión de suerte, sino de estrategia… y de no pasarse de listos con el apalancamiento (ya sabes, no jugar a lo loco con dinero prestado).

¿Qué hacen diferente? Primero, van a lo seguro: apuestan a largo plazo y no andan con prisas. Segundo, se centran en transformar los inmuebles de su cartera para que valgan más. Y sí, todo eso está pensado para que tú, si eres accionista, recibas un buen pellizco cada trimestre. Porque aquí no estamos para promesas vacías; estamos para repartir dividendos de verdad.

Y ojo, no se trata solo de repartir dinero. La idea es hacer crecer la empresa poco a poco, ampliando capital sin necesidad de que un grupo de control lleve las riendas. Nada de caciques aquí. Es un modelo abierto, con una base de accionistas tan diversificada como la cartera de inmuebles que gestionan.

En resumen: si buscas una inversión que sea sólida, bien pensada y que no te haga sufrir cada vez que abres el correo para revisar tus ingresos… Vitruvio es lo que necesitas. Y si no te unes, bueno, ellos seguirán generando valor igual, pero tú te estarás perdiendo la fiesta.

All Iron Socimi

All Iron Group no es la típica gestora de activos que te suelta un discurso aburrido y lleno de formalidades. No, aquí hablamos de algo mucho más directo: invierten en mercados privados de Europa, pero no solo para gestionar… lo hacen porque ellos también se juegan el pellejo.

¿Gestores? Sí, pero antes que nada, inversores. Y esa es la clave. No van a hacerte el típico «bueno, ya veremos qué pasa». Sus intereses están tan alineados con los tuyos que, comparados con la media del sector, parecen otro nivel.

¿500 millones de euros en activos gestionados? Sí, como lo oyes. Y no es por casualidad. Se enfocan en dos áreas clave donde saben que se puede ganar (y bien): el sector inmobiliario y el capital riesgo. Porque aquí no se trata de jugar a lo seguro, se trata de saber dónde apostar… y hacerlo con cabeza.

¿La idea? Si confías en ellos, te irá mejor. Punto.

Atom Socimi

El primer fondo de inversión inmobiliaria en el mercado español de hoteles… o, dicho de otra forma, los que tienen más claro cómo ganar dinero con ellos.

Te presento a ATOM HOTELES SOCIMI S.A. – sí, tiene un nombre largo y aburrido, pero lo que hacen no lo es: son una SOCIMI (es decir, un REIT para que nos entendamos) que cotiza en bolsa y está metida hasta el fondo en el negocio hotelero en España. Ojo, que no hablamos de cualquier cosa: son los reyes del mambo en esto de la inversión inmobiliaria hotelera en nuestro país.

¿Quién tuvo la idea brillante? Pues Bankinter y GMA Capital. La montaron en enero de 2018 (en plan: «vamos a romperla en el sector hotelero») y, por supuesto, están bajo el paraguas fiscal de las SOCIMI, que básicamente significa que saben cómo optimizar números como nadie.

Vamos a los datos que importan: ATOM no solo es el primer fondo de inversión inmobiliaria en hoteles en España, sino que también es el segundo mayor propietario de hoteles del país. Sí, del país. Tienen 28 hoteles bajo su ala, con nada menos que 6.626 habitaciones. Si estás pensando en que esto suena a negocio serio, bingo: su cartera está valorada en más de 700 millones de euros (y no, no es una errata).

¿Y qué hacen? Pues lo que hacen bien: compran, gestionan y desarrollan propiedades hoteleras para alquilar. En pocas palabras, se aseguran de que cada ladrillo genere dinero. Todo esto, bajo la batuta de GMA, que se encarga de que las cosas funcionen como un reloj.

ATOM no necesita llamar la atención porque ya la tiene… pero si te cruzas con ellos, mejor escucha. Algo saben que los demás no.

Lar Socimi

Lar España no se anda con rodeos: se mueve en el sector inmobiliario como pez en el agua. ¿Cómo lo hace? Se centra en lo que funciona: activos comerciales repartidos por toda España y edificios de oficinas en Madrid y Barcelona (porque, seamos sinceros, ahí está la pasta). Pero eso no es todo… Si lo ven claro, también meten mano en inmuebles residenciales, todo dentro de un plan de inversión bastante ambicioso en zonas donde la cosa está creciendo a lo grande.

¿Quién está detrás de este tinglado? Grupo Lar, que no es precisamente nuevo en esto. Llevan décadas oliendo oportunidades en el mercado inmobiliario (comerciales, oficinas, residenciales, industriales… lo que sea, lo manejan). Además, tienen una agenda llena de contactos de peso: alianzas con inversores internacionales que saben dónde poner el dinero para multiplicarlo. Básicamente, no están jugando… están ganando.

Elaia Investment Spain Socimi

EIS nació en diciembre de 2015 con un propósito claro: mover fichas grandes en el mundo inmobiliario. Para que te hagas una idea, a mitad de 2018 ya gestionaban una cartera de activos turísticos y residenciales valorada en más de 192,5 millones de euros. Sí, así de rápido. Y en 2017 se lanzaron al ruedo del Mercado de Valores Español (MAB), dejando claro que no iban a quedarse jugando en ligas menores.

¿Cuál es el plan? 280 millones de euros de inversión inicial. ¿Cómo se reparte la tarta? Fácil: el 80% para inmuebles turísticos (porque el sol de España vende… y mucho) y el 20% para residenciales. Hasta ahora han echado el guante a 15 activos con una inversión comprometida de 212 millones de euros. Vamos, que no están para tonterías.

Pero ojo, aquí no se trata solo de comprar y esperar que la magia pase sola. Desde el día uno, EIS ha tirado de estrategia para crear valor. ¿Cómo? Remodelando activos (les han dado más de un lifting, por decirlo así) y aliándose con operadores europeos top. Esto no es improvisación; aquí todo tiene un porqué.

Y hablando de movimientos grandes, en agosto de 2017 el Grupo Batipart, a través de Batipart Immo Long Terme, compró el 66% de EIS a Eurosic. Básicamente, se convirtieron en los que llevan el timón del barco. Y visto lo visto, no parece que tengan pensado soltarlo pronto.

Hispania Real Socimi

Hispania Activos Inmobiliarios, SOCIMI, S.A. es, en pocas palabras, un fondo de inversión inmobiliaria que lleva cotizando en la Bolsa española desde marzo de 2014. Pero no te voy a aburrir con formalidades… Lo interesante es lo que hacen: compran, gestionan y revalorizan propiedades, sobre todo hoteles, para sacarles el máximo jugo (y de paso, llenar los bolsillos de sus accionistas).

¿Sabías que son los dueños de más hoteles en España que nadie? Sí, tienen 46 hoteles repartidos por los destinos vacacionales más top del país, con más de 13.100 llaves. Y no, no los gestionan ellos directamente; los operan grandes nombres de la hostelería (esos que saben cómo hacer que los huéspedes gasten hasta en el agua embotellada).

Pero no todo es turismo: también tienen 24 edificios de oficinas en Madrid y Barcelona, más dos en construcción. En total, más de 180.000 metros cuadrados listos para alquilar. Y, por si fuera poco, cinco edificios residenciales en las mismas ciudades que están vendiendo poco a poco. Vamos, que tienen de todo un poco… como un Zara del inmobiliario.

Ahora, ¿cómo logran todo esto? Fácil (bueno, no tanto): invierten siguiendo criterios de rentabilidad y sostenibilidad (sí, eso que está de moda, pero aquí lo hacen de verdad). Encuentran oportunidades, las moldean a su medida y luego exprimen el valor como un limón bien maduro. Por eso son pioneros en el mercado hotelero: saben dónde poner el dinero para que genere caja y con poco riesgo. Inteligentes, ¿no?

Y el resultado de todo este movimiento estratégico es simple: pagan dividendos, revalorizan las propiedades, y cuando venden algo, te llevas un trozo del pastel. En resumen, Hispania no solo invierte… hace que el dinero trabaje para ellos. Y si decides ir con ellos, bueno, puede que también trabaje para ti.