Sáb. Jul 30th, 2022

SOCIMI

Este comentario ofrece una visión general de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (“SOCIMI”) españolas, que se rigen por la Ley 11/2009, en su versión modificada.

¿Qué es una SOCIMI?

Las SOCIMI son sociedades cotizadas españolas constituidas con los siguientes fines:

  • Adquisición y desarrollo de propiedades urbanas para su alquiler (incluyendo su renovación);
  • Que posean intereses de propiedad en otra SOCIMI;
  • La tenencia de participaciones en sociedades que no cotizan en el mercado español y que tienen el mismo objeto social y están sujetas a una política de pago de dividendos obligatoria similar a la de las SOCIMI (“SOCIMI extranjeras cotizadas”);
  • La tenencia de participaciones en sociedades españolas o extranjeras no cotizadas cuyo objeto principal sea la adquisición de inmuebles urbanos y que estén sometidas a una política de pago de dividendos obligatoria similar a la de las SOCIMI. Si cumplen los requisitos de inversión de las SOCIMI (“SOCIMI no cotizadas”), siempre que se cumplan otros requisitos. e)
  • La tenencia de participaciones en vehículos de inversión colectiva inmobiliaria regulados.

Además, las SOCIMI deberían tener:

  • 5 millones de euros, que deben ser devueltos en su totalidad.
  • No existen restricciones o limitaciones legales en los estatutos de la SOCIMI para la transmisión de acciones.
que es una socimi
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Requisitos de la lista

Las acciones de la SOCIMI deben cotizar ininterrumpidamente durante todo el ejercicio fiscal bien en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación en España. O también en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, o en un mercado regulado de un país o territorio con intercambio efectivo de información fiscal con España. Este requisito de inclusión en la lista no se aplica durante el periodo de gracia inicial de dos años.

Además, las SOCIMIs deberán cumplir con los siguientes requisitos cuando coticen en el mercado multilateral de negociación español Mercado Alternativo Bursatil («MAB»):

  • No se exige una inversión mínima por inversor. No obstante, los accionistas que posean menos del 5% del capital social de la SOCIMI deberán ser titulares de un número de acciones igual o superior a uno de los siguientes:
    • Un valor de mercado estimado de 2 millones de euros, o
    • 25 % de todas las acciones emitidas por la SOCIMI;
  • Periodo de restricción: los accionistas significativos y los altos directivos deben comprometerse, con carácter general, a no vender acciones ni realizar operaciones similares a la venta de acciones durante el primer año desde la cotización de la SOCIMI en el MAB;
  • Divulgación de participaciones significativas: Las SOCIMI están obligadas a notificar al MAB cualquier adquisición o cesión significativa de acciones que incremente la participación por encima o por debajo del 5% (1% en el caso de consejeros y directivos);
  • Divulgación y notificación de los pactos parasociales;
  • Cambio de control de la empresa: cualquier accionista que reciba una oferta de compra que suponga que el adquirente adquiera el control de la empresa (más del 50 por ciento) no podrá aceptar dicha oferta a menos que el adquirente potencial haga la misma oferta a todos los accionistas.

Requisitos de inversión.

  • Al menos el 80 por ciento del total de los activos de la SOCIMI debe consistir en:
    • bienes inmuebles municipales en régimen de arrendamiento (incluidos los activos extranjeros similares)
    • Terrenos que se desarrollarán en un plazo de tres años
    • Instrumentos de capital cualificados
  • Al menos el 80% de los ingresos (excluyendo las ganancias de la venta de bienes inmuebles e instrumentos de capital cualificados) deben proceder de:
    • Arrendamientos a personas no vinculadas
    • Dividendos de participaciones cualificadas
    • Hay un periodo de tenencia mínimo de tres años para las inversiones inmobiliarias y de capital.

Política de distribución de dividendos

La SOCIMI debe distribuir dividendos de los beneficios obtenidos en cada ejercicio (después de las distribuciones obligatorias según la ley de sociedades[1]) en las siguientes cantidades:

  • Se distribuirá el 100% de los beneficios de las inversiones de capital cualificadas;
  • El 50% de las ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles. El resto de la ganancia debe reinvertirse en otros bienes inmuebles durante un periodo de tres años. Si no se produce la reinversión, el 50% restante se distribuirá en el año en que finalice el periodo de reinversión;
  • El 80% de los demás beneficios.

La decisión de distribuir dividendos debe tomarse en los seis meses siguientes al cierre de cada ejercicio y los dividendos deben distribuirse efectivamente en el plazo de un mes a partir de dicha decisión.

Esta política de distribución obligatoria no se aplica a una empresa que haya optado por el régimen de las SOCIMI con respecto a las rentas/beneficios que no puedan acogerse al régimen de las SOCIMI, por ejemplo, no se aplica a las ganancias obtenidas por la venta de inmuebles antes de que haya transcurrido el período mínimo de tres años.

Régimen fiscal especial

SOCIMI – Impuesto de Sociedades («CIT»)

Siempre que se cumplan las condiciones de inversión y pago de dividendos:

  • Las SOCIMI están sujetas al impuesto de sociedades, aunque tienen un tipo impositivo del 0%, y
  • Las SOCIMI estarán sujetas a un tipo impositivo del 19% sobre el importe bruto de los dividendos pagados a los accionistas que posean al menos un 5% de participación en las SOCIMI si dichos dividendos (en manos de los accionistas) están exentos o sujetos a un tipo impositivo inferior al 10%. Dichos accionistas deben informar a la SOCIMI si cumplen este requisito. [2]

Accionistas

El tratamiento fiscal de los dividendos y las plusvalías percibidas por los accionistas de la SOCIMI es el siguiente:

  • Los accionistas españoles de CIT o los no residentes con establecimiento permanente en España tributarán por los dividendos/ganancias de capital de la SOCIMI sin ninguna deducción fiscal. Se aplican las normas generales de retención de dividendos, pero los dividendos pagados a las SOCIMI españolas cualificadas no están sujetos a retención.
  • Las personas físicas residentes fiscales en España tributarán por todos los dividendos/beneficios de las SOCIMI como rentas del ahorro (tributando al tipo único aplicable). Se aplican las normas generales de retención de dividendos.
  • Los inversores no residentes en España (que no actúen a través de un establecimiento permanente en España) estarían sujetos a la retención de dividendos al tipo general (actualmente el 19%). Pero tienen derecho a beneficiarse de tipos reducidos en virtud de los tratados fiscales e incluso de exenciones en virtud de la Directiva sobre sociedades matrices y filiales de la UE, en función de su residencia fiscal y su situación fiscal. La exención del impuesto sobre las plusvalías de las acciones cotizadas no se aplica a los inversores que posean al menos un cinco por ciento de participación en la SOCIMI.

Elección del régimen fiscal especial

La elección del régimen fiscal especial debe ser aprobada por la junta general de accionistas y notificada a las autoridades fiscales en cualquier momento antes del inicio de los tres últimos meses del ejercicio fiscal. Una entidad puede optar por aplicar el régimen fiscal de las SOCIMI aunque no se cumplan los requisitos legales en la fecha de la elección, en la medida en que dichos requisitos se cumplan en su totalidad en el siguiente período de dos años (por ejemplo, al cotizar en bolsa).

El régimen fiscal especial se aplicará durante el mismo ejercicio fiscal en el que se haya notificado debidamente la elección y durante los ejercicios fiscales siguientes hasta que la empresa comunique a la administración fiscal española su renuncia al régimen fiscal especial.

Ejemplos de SOCIMI

Testa residencial Socimi

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Testa Residencial es una de las principales empresas de alquiler residencial en España con una cartera de más de 10.600 viviendas en algunas de las principales ciudades y centros metropolitanos de España, valorada en 2.637 millones de euros (GAV) a diciembre de 2017.

Las viviendas de Testa están situadas en grandes centros residenciales seleccionados de las principales ciudades españolas, especialmente en Madrid, región que representa aproximadamente el 60% del valor bruto de sus activos.

Además, Testa Residencial cuenta con un equipo de gestión propio compuesto por reconocidos profesionales con amplia experiencia en el sector inmobiliario. Su gestión activa y profesional de los inmuebles y el tamaño de su cartera le permiten optimizar la ocupación y lograr economías de escala.

Vitruvio Socimi

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Vitruvio es una empresa de inversión inmobiliaria que cotiza en bolsa.

Vitruvio es una empresa respaldada por inversores privados que invierte en los mercados inmobiliarios de oficinas, residencial y comercial con un enfoque conservador, un bajo apalancamiento y una visión a largo plazo centrada en la transformación de los activos gestionados mediante la generación de valor para los accionistas.

El objetivo principal de la empresa es generar ingresos recurrentes de sus operaciones para recompensar a los accionistas trimestralmente. Además del dividendo, Vitruvio busca transformar los inmuebles de su cartera y aportar valor al accionista.

El objetivo de Vitruvio es crecer progresivamente mediante ampliaciones de capital que incluyan una base de accionistas muy diversificada, sin grupos de control y con una elevada proporción de capital invertido en bienes inmuebles.

All Iron Socimi

all iron ventures
all iron real estate

All Iron Group es una de las principales gestoras de activos de inversión alternativa que invierte en mercados privados en Europa.

No somos solo gestores de activos. Ante todo, ellos mismos somos inversores y, por tanto, alinean sus intereses con los de sus co-inversores muy por encima de la media del sector.

Con unos 500 millones de euros en activos gestionados, gestionan vehículos de inversión en dos áreas principales: el sector inmobiliario y el capital riesgo.

Atom Socimi

atom hoteles socimi
atom hoteles socimi sa

El primer fondo de inversión inmobiliaria en el mercado español de inversión hotelera.
ATOM HOTELES SOCIMI S.A. es una SOCIMI que cotiza en bolsa y que se dedica al sector hotelero en España.

Fue fundada en enero de 2018 por Bankinter y GMA Capital y está sujeta al régimen fiscal de las SOCIMI. ATOM es actualmente el 1.er fondo de inversión inmobiliaria (REIT) del mercado de inversión hotelera español y el 2º propietario de hoteles en España.

Atom Hoteles SOCIMI está gestionada por GMA y actualmente es propietaria de 28 hoteles, con 6.626 habitaciones, lo que representa una cartera valorada en más de 700 millones de euros. Se centran en la adquisición, gestión y desarrollo de propiedades en alquiler en el sector hotelero.

Lar Socimi

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grupo lar socimi

Lar España opera en el sector inmobiliario a través de la empresa inversión y gestión inmobiliaria, centrándose en su estrategia en activos comerciales en toda España, edificios de oficinas en Madrid y Barcelona. Tienen la capacidad de invertir en parte de su cartera en inmuebles residenciales, todo ello dentro del un ambicioso proyecto de inversión en una zona de gran crecimiento.

Lar España está gestionado en exclusiva por la inmobiliaria Grupo Lar. Cuya amplia experiencia en el sector, conocimiento de
de diferentes tipos de activos (comerciales, oficinas, residenciales, industriales) durante los diferentes ciclos inmobiliarios de las últimas décadas y su experiencia en el sector inmobiliario. Un largo historial de alianzas con los inversores internacionales más conocidos a destacar.

Elaia Investment Spain Socimi

elaia investment spain socimi sa
socimi elaia investment spain

Creada en diciembre de 2015, EIS gestiona una cartera de activos turísticos y residenciales valorados en más de 192,5 millones de euros a 30 de junio de 2018. La empresa salió a cotizar en el Mercado de Valores Español (MAB) en el último trimestre de 2017.

EIS tiene un objetivo de inversión inicial de 280 millones de euros repartidos entre inmuebles turísticos (80%) y residenciales (20%) en España. Hasta la fecha, la cartera consta de 15 activos con un coste total de inversión comprometido de 212 millones de euros.

Desde su creación, EIS ha puesto en marcha una estrategia de creación de valor, que incluye el reposicionamiento de los activos adquiridos mediante proyectos de remodelación, así como la puesta en marcha de asociaciones con los principales operadores europeos. En agosto de 2017, Batipart Immo Long Terme (Grupo Batipart) adquirió a Eurosic una participación del 66% en EIS, convirtiéndose en su principal accionista.

Hispania Real Socimi

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Hispania Activos Inmobiliarios, SOCIMI, S.A. es un fondo de inversión inmobiliaria (SOCIMI) que cotiza en la Bolsa española desde marzo de 2014.

A través de sus inversiones y de la gestión activa de activos, el objetivo de Hispania es crear una cartera de activos inmobiliarios de alta calidad y generar y revalorizar altos ingresos invirtiendo principalmente en hoteles.

Hispania es el mayor propietario de hoteles en España con 46 hoteles y más de 13.100 llaves en los principales destinos vacacionales de España, operados por operadores hoteleros de primer nivel. Además, Hispania cuenta con una cartera de 24 edificios de oficinas en Madrid y Barcelona y un proyecto de promoción en el que se están construyendo 2 nuevos edificios de oficinas. En total, Hispania cuenta con más de 180.000 m2 de espacio alquilable. Hispania también cuenta con una cartera de 5 edificios residenciales en Madrid y Barcelona, que actualmente se comercializan a través de ventas minoristas.

En Hispania, todas las inversiones se realizan siguiendo los más altos criterios de rentabilidad, integridad, transparencia y sostenibilidad. Esta forma de hacer las cosas nos permite innovar y llegar más lejos. Modelamos las oportunidades que encontramos, creamos valor y conseguimos resultados óptimos. Hispania es pionera en la inversión en el mercado de complejos hoteleros en España, adquiriendo activos con una alta tasa de generación de caja y un bajo perfil de riesgo.

Hispania trata de conseguir una rentabilidad superior a la media mediante el pago de dividendos, la revalorización del valor liquidativo y la distribución de cualquier producto asociado a la venta de activos.

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