Qua. Ago 3rd, 2022

SOCIMI

Este comentário fornece uma visão geral dos fundos de investimento imobiliário cotados espanhóis (“SOCIMIs”), que são regidos pela Lei 11/2009, com as alterações que lhe foram introduzidas.

O que é um SOCIMI?

As SOCIMIs são empresas espanholas cotadas em bolsa constituídas para os seguintes fins:

  • Aquisição e desenvolvimento de propriedades urbanas para aluguer (incluindo renovação);
  • Interesses de propriedade noutra SOCIMI;
  • A detenção de acções em empresas que não estão cotadas no mercado espanhol e que têm o mesmo objecto social e que estão sujeitas a uma política de pagamento de dividendos obrigatória semelhante à das SOCIMIs (“SOCIMIs cotadas no estrangeiro”);
  • A detenção de acções de empresas espanholas ou estrangeiras não cotadas, cujo objectivo principal é a aquisição de bens imóveis urbanos e que estão sujeitas a uma política de pagamento de dividendos obrigatória semelhante à da SOCIMIs. Se cumprirem os requisitos de investimento dos SOCIMIs (“SOCIMIs não listados”), desde que outros requisitos sejam cumpridos. e)
  • A detenção de unidades de participação em veículos de investimento colectivo imobiliários regulamentados.

Além disso, os SOCIMIs deveriam ter:

  • 5 milhões, a serem reembolsados na totalidade.
  • Não existem restrições ou limitações legais nos estatutos da SOCIMI sobre a transferência de acções.
o que é uma socimi
Esta é a nossa leitura recomendada na SOCIMIs, se quiser tornar-se um profissional neste sector, deve lê-la!

Lista de requisitos

As acções da SOCIMI devem ser negociadas continuamente durante todo o ano fiscal, quer num mercado regulamentado, quer num sistema de comércio multilateral em Espanha. Ou também na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, ou num mercado regulamentado de um país ou território com um intercâmbio efectivo de informações fiscais com a Espanha. Este requisito de listagem não se aplica durante o período inicial de dois anos de carência.

Além disso, os SOCIMIs devem cumprir os seguintes requisitos quando listados no mercado comercial multilateral espanhol Mercado Alternativo Bursatil (“MAB”):

  • Não é exigido investimento mínimo por investidor. No entanto, os accionistas que detenham menos de 5% do capital social da SOCIMI devem deter um número de acções igual ou superior a uma das seguintes:
    • Um valor de mercado estimado de 2 milhões de euros, ou
    • 25% de todas as acções emitidas pela SOCIMI;
  • Período de restrição: os accionistas significativos e os quadros superiores devem comprometer-se, como regra geral, a não vender acções ou participar em transacções semelhantes à venda de acções durante o primeiro ano após a SOCIMI estar cotada no MAB;
  • Divulgação de participações significativas: A SOCIMIs é obrigada a notificar o MAB de qualquer aquisição ou alienação significativa de acções que aumente a participação acima ou abaixo de 5% (1% no caso de directores e executivos);
  • Divulgação e notificação dos acordos de accionistas;
  • Mudança de controlo da empresa: qualquer accionista que receba uma oferta pública de aquisição que resulte na aquisição do controlo da empresa pelo adquirente (mais de 50%) não pode aceitar tal oferta a menos que o potencial adquirente faça a mesma oferta a todos os accionistas.

Requisitos de investimento.

  • Pelo menos 80% do património total da SOCIMI deve ser constituído por:
    • bens imóveis municipais arrendados (incluindo bens estrangeiros semelhantes)
    • Terra a ser desenvolvida dentro de três anos
    • Instrumentos de equidade qualificados
  • Pelo menos 80% dos rendimentos (excluindo os ganhos com a venda de bens imóveis e instrumentos de capital próprio elegíveis) devem ser obtidos a partir de:
    • Arrendamentos a pessoas não relacionadas
    • Dividendos de participações qualificadas
    • Existe um período mínimo de detenção de três anos para investimentos imobiliários e de capital próprio.

Política de distribuição de dividendos

A SOCIMI deve distribuir dividendos dos lucros obtidos em cada exercício financeiro (após as distribuições obrigatórias nos termos do direito das sociedades[1]) nos seguintes montantes:

  • 100% dos lucros dos investimentos em participações qualificadas serão distribuídos;
  • 50% dos lucros derivados da venda de bens imobiliários. O restante do ganho deve ser reinvestido em outros bens imobiliários por um período de três anos. Se o reinvestimento não tiver lugar, os restantes 50% serão distribuídos no ano em que o período de reinvestimento terminar;
  • 80% de outros benefícios.

A decisão de distribuir dividendos deve ser tomada no prazo de seis meses após o final de cada exercício financeiro e os dividendos devem ser efectivamente distribuídos no prazo de um mês após essa decisão.

Esta política de distribuição obrigatória não se aplica a uma empresa que tenha optado pelo regime SOCIMI relativamente a rendimentos/lucros não elegíveis para o regime SOCIMI, por exemplo, não se aplica a ganhos realizados na venda de bens imóveis antes de ter decorrido o período mínimo de três anos.

Regime fiscal especial

SOCIMI – Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (“IRC”)

Desde que as condições de investimento e pagamento de dividendos sejam cumpridas:

  • Os SOCIMIs estão sujeitos ao imposto sobre o rendimento das sociedades, embora sejam tributados a uma taxa de 0%, e
  • Os SOCIMIs serão tributados a uma taxa de 19% sobre o montante bruto dos dividendos pagos aos accionistas que detenham pelo menos 5% de participação na SOCIMI se tais dividendos (detidos pelos accionistas) estiverem isentos ou forem tributados a uma taxa inferior a 10%. Tais accionistas devem informar a SOCIMI se cumprirem este requisito. [2]

Accionistas

O tratamento fiscal dos dividendos e ganhos de capital recebidos pelos accionistas da SOCIMI é o seguinte:

  • Os accionistas espanhóis de IRC ou não residentes com um estabelecimento estável em Espanha serão tributados sobre os dividendos/ ganhos de capital da SOCIMI sem qualquer dedução fiscal. Aplicam-se as regras gerais de retenção de dividendos, mas os dividendos pagos às SOCIMIs espanholas qualificadas não estão sujeitos a retenção de imposto na fonte.
  • As pessoas singulares residentes para fins fiscais em Espanha serão tributadas em todos os dividendos/lucros da SOCIMIs como rendimentos de poupança (tributados à taxa única aplicável). Aplicam-se as regras gerais de retenção de dividendos.
  • Os investidores não residentes em Espanha (não actuando através de um estabelecimento permanente em Espanha) estariam sujeitos à retenção na fonte de dividendos à taxa geral (actualmente 19%). Mas têm direito a beneficiar de taxas reduzidas ao abrigo de tratados fiscais e mesmo de isenções ao abrigo da Directiva da UE sobre as sociedades-mãe e afiliadas, dependendo da sua residência fiscal e do seu estatuto fiscal. A isenção do imposto sobre as mais-valias das acções cotadas não se aplica aos investidores que detenham pelo menos cinco por cento de participação na SOCIMI.

Escolha de um regime fiscal especial

A escolha do regime fiscal especial deve ser aprovada pela assembleia geral de accionistas e notificada às autoridades fiscais em qualquer altura antes do início dos últimos três meses do ano fiscal. Uma entidade pode optar por aplicar o regime fiscal SOCIMI mesmo que os requisitos legais não sejam cumpridos à data da eleição, na medida em que esses requisitos sejam plenamente cumpridos no período de dois anos seguinte (por exemplo, através de listagem).

O regime fiscal especial será aplicável durante o mesmo ano fiscal em que a eleição foi devidamente notificada e durante os anos fiscais seguintes até a empresa notificar a administração fiscal espanhola da sua renúncia ao regime fiscal especial.

Exemplos de SOCIMIs

Testa residencial Socimi

testa residencial socimi sa
testa residencial socimi sau

A Testa Residencial é uma das principais empresas de aluguer residencial em Espanha com uma carteira de mais de 10.600 casas em algumas das principais cidades e centros metropolitanos de Espanha, avaliadas em 2.637 milhões de euros (GAV) em Dezembro de 2017.

As casas da Testa estão localizadas em centros residenciais importantes seleccionados nas principais cidades espanholas, especialmente em Madrid, uma região que representa aproximadamente 60% do valor bruto dos seus activos.

Além disso, a Testa Residencial tem a sua própria equipa de gestão composta por profissionais reconhecidos com uma vasta experiência no sector imobiliário. A sua gestão activa e profissional da propriedade e a dimensão da sua carteira permitem-lhe optimizar a ocupação e alcançar economias de escala.

Vitruvio Socimi

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vitruvio real estate socimi

Vitruvio é uma empresa de investimentos imobiliários cotada na bolsa.

Vitruvio é uma empresa apoiada por investidores privados que investe nos mercados de escritórios, residencial e imobiliário de retalho com uma abordagem conservadora, baixa alavancagem e uma visão a longo prazo centrada na transformação dos activos sob gestão através da geração de valor accionista.

O principal objectivo da empresa é gerar receitas recorrentes das suas operações para recompensar os accionistas numa base trimestral. Para além do dividendo, Vitruvio procura transformar os imóveis na sua carteira e fornecer valor accionista.

O objectivo de Vitruvio é crescer progressivamente através de aumentos de capital envolvendo uma base accionista altamente diversificada, sem grupos de controlo e com uma elevada proporção de capital investido em bens imobiliários.

All Iron Socimi

all iron ventures
all iron real estate

O All Iron Group é um dos principais gestores de activos de investimento alternativos a investir em mercados privados na Europa.

Não somos apenas gestores de bens. Antes de mais, eles próprios são investidores e, portanto, alinham os seus interesses com os dos seus co-investidores muito acima da média da indústria.

500 milhões em activos sob gestão, gerem veículos de investimento em duas áreas principais: bens imóveis e participações privadas.

Atom Socimi

atom hoteles socimi
atom hoteles socimi sa

O primeiro fundo de investimento imobiliário no mercado de investimento hoteleiro espanhol.
ATOM HOTELES SOCIMI S.A. é uma SOCIMI listada activa no sector hoteleiro em Espanha.

Foi fundada em Janeiro de 2018 pelo Bankinter e GMA Capital e está sujeita ao regime fiscal da SOCIMI. ATOM é actualmente o 1º fundo de investimento imobiliário (REIT) no mercado de investimento hoteleiro espanhol e o 2º maior proprietário de hotéis em Espanha.

Atom Hoteles SOCIMI é gerida pela GMA e é actualmente proprietária de 28 hotéis, com 6.626 quartos, representando uma carteira avaliada em mais de 700 milhões de euros. Concentram-se na aquisição, gestão e desenvolvimento de propriedades de aluguer no sector hoteleiro.

Lar Socimi

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grupo lar socimi

O Lar España opera no sector imobiliário através da sua empresa de investimento e gestão imobiliária, centrando a sua estratégia em activos comerciais em toda a Espanha, edifícios de escritórios em Madrid e Barcelona. Têm a capacidade de investir parte da sua carteira em imóveis residenciais, tudo dentro de um projecto de investimento ambicioso numa área de elevado crescimento.

O Lar España é gerido exclusivamente pela empresa imobiliária Grupo Lar. Cuja vasta experiência no sector, conhecimentos de
de diferentes tipos de bens (comerciais, de escritório, residenciais, industriais) durante os diferentes ciclos imobiliários das últimas décadas e a sua experiência no sector imobiliário. Uma longa história de parcerias com os investidores internacionais mais conhecidos a destacar.

Elaia Investment Spain Socimi

elaia investment spain socimi sa
socimi elaia investment spain

Criado em Dezembro de 2015, o SIA gere uma carteira de activos turísticos e residenciais avaliada em mais de 192,5 milhões de euros em 30 de Junho de 2018. A empresa foi cotada na Bolsa de Valores Espanhola (MAB) no último trimestre de 2017.

O SIA tem um objectivo de investimento inicial de ¤280 milhões dividido entre propriedades turísticas (80%) e residenciais (20%) em Espanha. Até à data, a carteira é constituída por 15 activos com um custo total de investimento comprometido de 212 milhões de euros.

Desde a sua criação, o SIA implementou uma estratégia de criação de valor, incluindo o reposicionamento dos activos adquiridos através de projectos de reabilitação, bem como a implementação de parcerias com os principais operadores europeus. Em Agosto de 2017, a Batipart Immo Long Terme (Batipart Group) adquiriu uma participação de 66% no SIA à Eurosic, tornando-se o seu principal accionista.

Hispania Real Socimi

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hispania real socimi s.a.u

Hispania Activos Inmobiliarios, SOCIMI, S.A. é um fundo de investimento imobiliário (SOCIMI) cotado na Bolsa de Valores espanhola desde Março de 2014.

Através dos seus investimentos e gestão activa de activos, o objectivo da Hispania é criar uma carteira de activos imobiliários de alta qualidade e gerar e revalorizar rendimentos elevados, investindo principalmente em hotéis.

A Hispania é o maior proprietário de hotéis em Espanha, com 46 hotéis e mais de 13.100 chaves nos principais destinos de férias em Espanha, operados pelos principais operadores hoteleiros. Além disso, a Hispânia tem uma carteira de 24 edifícios de escritórios em Madrid e Barcelona e um projecto de desenvolvimento no qual estão em construção 2 novos edifícios de escritórios. No total, a Hispânia tem mais de 180.000 m2 de espaço arrendável. A Hispania tem também uma carteira de 5 edifícios residenciais em Madrid e Barcelona, que são actualmente comercializados através de vendas a retalho.

Na Hispania, todos os investimentos são feitos de acordo com os mais elevados critérios de rentabilidade, integridade, transparência e sustentabilidade. Esta forma de fazer as coisas permite-nos inovar e ir mais longe. Moldamos as oportunidades que encontramos, criamos valor e alcançamos resultados óptimos. A Hispania é pioneira em investir no mercado do complexo hoteleiro em Espanha, adquirindo activos com uma elevada taxa de geração de dinheiro e um baixo perfil de risco.

A Hispânia procura alcançar retornos acima da média através do pagamento de dividendos, valorização do NAV e a distribuição de quaisquer rendimentos associados à venda de activos.

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