Investir em bens imobiliários

A Espanha é um dos países onde a maioria das pessoas investe em bens imobiliários, também conhecidos como imobiliários. O volume de bens imobiliários neste país não tem diminuído ao longo dos anos e, portanto, atrai uma grande variedade de investidores, mas o que queremos dizer com “bens imobiliários”? Como podemos investir neles?

Neste pequeno guia, tentaremos explicar o que é um bem imobiliário, que tipos existem e como investir nele.

O mercado imobiliário

Segundo dados publicados pelo Conselho Geral de Notários, no quarto trimestre de 2019, a venda e compra de apartamentos aumentou em 10 das 17 comunidades autónomas espanholas. Embora a situação tenha mudado desde então, com base nestes dados, o investimento imobiliário em Espanha pode ser considerado em boa forma, se ignorarmos a crise actual.

O que é um bem imobiliário?

Imobiliário é o que chamaríamos imobiliário, aquilo a que no mundo anglo-saxónico se chama “Real Estate”, uma palavra que é cada vez mais usada aqui no sector imobiliário no seu significado inglês.

Os bens imóveis são abrangidos pelo Artigo 334 do Código Civil, que estabelece que inclui, entre outros, terrenos, edifícios, estradas e estruturas de qualquer tipo ligados ao terreno. São, portanto, chamadas “raízes”.

Em contraste, os objetos móveis são aqueles que podem ser transportados de um lugar para outro sem danificar o objeto imóvel a que estão ligados.

Decorre do acima exposto que os bens imóveis incluem, entre outros, uma casa, um lote de terreno, um edifício industrial, um edifício ou instalações comerciais. Por outro lado, os bens móveis são, por exemplo, um carro, uma secretária, um frigorífico ou um computador.

Muitos investidores escolhem os imóveis como parte da sua carteira de investimentos porque se trata de um ativo que tem tido um bom desempenho histórico. Contudo, nas escolhas de investimento imobiliário, precisamos de saber que tipo de propriedade é a mais adequada para a nossa estratégia.

Quais são os tipos de propriedade?

Em geral, existem três tipos principais de bens, dependendo da sua utilização:

• Urbanização residencial: terrenos classificados como residenciais, edifícios, moradias ou apartamentos.
• Comercial: terrenos classificados como comerciais, edifícios de escritórios, instalações comerciais, centros comerciais ou armazéns.
• Industrial: terrenos classificados como industriais, armazéns, fábricas, minas, quintas, etc.

Como posso obter uma boa relação qualidade/preço com os bens imóveis?

Se imaginarmos comprar um imóvel comercial numa rua movimentada de uma grande cidade ou uma casa numa zona central, como podemos torná-lo rentável? Como pode ser um “bom negócio”?

Esta é geralmente a forma mais comum:

Compra e venda

Isto implica comprar um imóvel e vendê-lo após um certo período de tempo, em antecipação de uma reavaliação. Neste caso, a devolução não é imediata porque se decidirmos vender, a venda pode não ocorrer durante vários meses ou mesmo devido às condições do mercado.

Comprar instalações ou apartamentos depreciados, realizar uma remodelação a fim de vender com uma margem mais elevada. Compra e venda, mas com valor acrescentado. É necessário escolher uma boa localização e um imóvel ou local onde seja possível obter este tipo de benefício, mesmo após a renovação. O trabalho aumentará o valor do imóvel, mas será necessário quantificar o montante do investimento total (compra, despesas e remodelação) e também o preço de revenda a que pretendemos aspirar para atingir a rentabilidade esperada.

Aluguer a médio/longo prazo de instalações ou bens imóveis para gerar rendimentos.

Neste caso, é importante ter em conta o investimento total, ou seja, tanto o dinheiro a ser gasto na compra e todas as despesas e impostos a serem pagos, como o rendimento calculado sobre o aluguer.
Na área da habitação em particular, é também importante lembrar que sempre que há uma mudança de inquilinos, é necessário investir na manutenção.

No caso de instalações que necessitam de ser adaptadas às actividades do arrendatário, é normalmente o arrendatário que realiza os trabalhos, o que em muitos casos pode mesmo aumentar o valor do imóvel alugado.

Para alugar o imóvel como alojamento turístico. No caso dos bens imóveis, esta é outra forma comum de obter rendimentos. Nos últimos anos, assistimos a um boom nesta forma de alojamento, graças à introdução de plataformas como a Airbnb ou HomeAway que facilitam estes processos. Contudo, é de notar que requer gestão e, sobretudo, uma maior manutenção, uma vez que é provável que se desgaste devido à utilização repetida.

Alugar espaço e vendê-lo em regime de aluguer permanente.

Se for proprietário de um imóvel arrendado, isto pode acrescentar valor à venda, uma vez que o comprador terá uma boa relação qualidade/preço desde o início. Evidentemente, tal não seria o caso se as instalações estivessem vazias.

Financiamento de imóveis. A tecnologia e os bens imobiliários juntaram-se há muito para facilitar aos investidores de todas as dimensões o investimento em bens imobiliários através do crowdfunding imobiliário. Através destas plataformas, é possível participar numa variedade de métodos de investimento, sendo o mais comum no crowdfunding o crowdlending e crowdequity, em que um indivíduo não tem de suportar os custos totais do investimento. Uma plataforma como a StockCrowd IN permite a participação de centenas de investidores, por exemplo, na renovação e subsequente venda de um imóvel, a partir de apenas 50 euros.

Cada forma de investimento é diferente e tem um nível de risco diferente, um retorno diferente e um período de tempo diferente para alcançar esse retorno. Precisamos de avaliar cuidadosamente quais as melhores opções dentro da nossa estratégia de investimento.

Porque é que investir em bens imobiliários é uma boa opção para o futuro?

O investimento imobiliário na Europa é forte, tendo atingido um recorde de 85,5 mil milhões de euros no primeiro trimestre deste ano. Embora as perspetivas atuais sejam muito incertas, os peritos acreditam que o investimento imobiliário continuará a ser um investimento lucrativo e estável.

Como explicado acima, os preços deverão diminuir ligeiramente no primeiro semestre de 2021, mas especialmente no final do ano poderão voltar a estabilizar. No segmento Prime, segundo a análise da Prime Global Forecast 2021, as diferenças, embora significativas, continuam a ser interessantes de uma perspetiva internacional.

Dos nove mercados analisados neste estudo, haverá descidas de preços até ao final deste ano, mas três grandes grupos de mercados emergirão em 2021:

Aqueles com taxas de juro baixas e forte procura: onde se espera uma subida dos preços, tais como Madrid, Londres ou Paris.

Onde a pandemia terá um impacto moderado: por exemplo, em cidades como Buenos Aires, Xangai ou Lisboa.
Mercados onde se esperam aumentos de preços evidentes: por exemplo Los Angeles, Genebra ou Miami.

O que deve considerar antes de investir em bens imobiliários?

O investimento em bens imóveis requer uma série de precauções, incluindo as seguintes:

Analise a sua situação. Precisa de saber que objectivos pretende alcançar com a compra do imóvel e qual é o seu orçamento.

Estudar a operação em profundidade de um ponto de vista financeiro, jurídico e fiscal. Os riscos que possam pôr em risco o investimento devem ser mitigados tanto quanto possível. Por exemplo, se investir em instalações comerciais com um inquilino, mas com um contrato de arrendamento que expira em seis meses. Se isto não for tido em conta, a rentabilidade esperada não seria suficientemente prolongada ao longo do tempo.

Para evitar surpresas, antes de qualquer investimento ser feito, deve ser efetuada a devida diligência no projeto, um estudo detalhado do investimento a ser feito, a nível técnico, financeiro e jurídico.

Conhecimento do mercado imobiliário e da sua evolução. Numerosos relatórios sobre o mercado imobiliário são emitidos por organismos oficiais e consultores de prestígio. Graças a estes dados, saberá como o sector se está a comportar, que tipos de propriedades são as mais vantajosas, onde é melhor comprar, como os preços estão a evoluir, etc.

Em conclusão, o investimento imobiliário existe há muitos anos como uma forma fiável de gerar retornos, e tem sido tradicionalmente considerado um ativo seguro (mesmo em situações de crise), embora tenhamos de ter sempre em conta os riscos que estamos dispostos a assumir.

Passos a seguir ao investir em bens imobiliários

Investir em bens imóveis, como qualquer outro tipo de investimento, é uma decisão complexa. Os peritos recomendam uma série de passos ou questões a ter em conta ao considerar um investimento importante, tal como um bem imobiliário. Analisam-Los Abaixo:

Estabelecer um objetivo claro

Antes de mais, é importante considerar a fundamentação deste investimento em comparação com outras opções. Um aspeto importante a avaliar é a utilidade do imóvel para si e o montante que este significará para o seu fluxo de caixa.

Estabelecer um horizonte a longo prazo

O retorno do seu investimento deve ser orientado a longo prazo e pode ser um grande erro pensar o contrário. Os bens imóveis são um ativo que pode aumentar de valor ao longo do tempo, mas também se deve ter em conta que num contexto de incerteza como o atual, o período de retorno pode ser mais longo.

Pesquisa de Mercado

Um passo importante na análise do futuro do seu investimento é a análise intensiva do mercado. Considerando a localização, possível desenvolvimento de infraestruturas na área, a pesquisa de informação e documentação de muitos tipos diferentes é a forma ideal para tomar a decisão certa.

À espera do momento certo

Se está a pensar investir em espaço de escritório, por exemplo, vale a pena ter em mente que estão atualmente a ocorrer grandes mudanças no design do escritório. Quanto ao segmento mais industrial, o impacto da digitalização será enorme nos próximos anos. O estado de alarme foi um exemplo claro de uma mudança nas preferências dos consumidores a que se deve prestar atenção no seguinte.

10 dicas para investir em bens imobiliários e não morrer na tentativa

Investir em imóveis é uma das melhores formas de assegurar o seu futuro e o seu dinheiro. No entanto, há certos fatores que precisam de ser tidos em conta na compra de um imóvel para tornar o investimento rentável.

As ligações, localização e urbanizações circundantes são elementos chave, mas não os únicos a considerar se estiver a pensar comprar uma propriedade.

Mesmo investir onde todos os outros estão a investir não lhe garantirá um investimento seguro, e é por isso que muitas pessoas se esquivam ao investimento imobiliário: têm medo de não tomar a decisão certa.

Não se preocupe. Se está a pensar em investir, mas não sabe por onde começar, reunimos 10 dicas para investir em imóveis e não morrer na tentativa, para que possa esclarecer as suas dúvidas e sentir-se confiante ao comprar.

10 dicas para investir em bens imobiliários

Pense sobre o objectivo do seu investimento.

Embora possa parecer óbvio, um dos primeiros passos que deve dar é definir o objetivo do seu investimento. E não nos referimos apenas ao montante que pretende investir, mas também à utilização da propriedade e ao tipo de propriedade que pretende adquirir.

Porque quer comprar um imóvel, alugá-lo, revendê-lo, viver nele com a sua família? É importante que saiba com que objetivo pretende investir, para que tenha uma ideia clara da área em que é mais vantajoso para si comprar.

Comprar uma casa para viver não é o mesmo que comprar uma casa para alugar. Pode ser mais conveniente para si comprar uma casa numa área residencial com as melhores comodidades para a sua família, mas se estiver a pensar em alugar, pode ser mais vantajoso procurar uma casa num destino turístico como Tulum ou Placa de Cármen, ou numa área próxima de universidades ou hospitais.

Agência imobiliária

Comprar um imóvel não deve ser uma preocupação ou um incómodo, pelo contrário, é um investimento que assegura o seu dinheiro e o seu futuro. Portanto, um dos nossos primeiros conselhos é olhar para a agência imobiliária com a qual vai contratar ou aquela que o está a aconselhar no processo.

O ideal seria trabalhar com uma empresa sólida com experiência no mercado imobiliário, uma vez que garante que estão bem informados e sabem em que áreas devem investir, a direção do desenvolvimento urbano e que tipo de propriedade é melhor para si. Ainda mais se não viver na cidade onde pretende investir.

Como mencionámos no nosso artigo Tudo o que precisa de saber antes de comprar um imóvel no México, um agente imobiliário experiente já conhece as medidas legais que precisa de tomar para fechar o negócio, o que facilitará o seu trabalho, uma vez que o guiarão ao longo do processo para que se sinta mais confiante.

Outro elemento a ter em conta é a relação entre o agente imobiliário e a empresa de construção civil que promove o imóvel. Recomendamos a procura de empresas que não só vendam imóveis, mas também os construam, uma vez que isto garante que os imóveis são criados e concebidos a partir do zero, com comodidades que se adaptam às necessidades com base na sua experiência com compradores.

Pense a longo prazo

Um dos erros que muitas pessoas cometem quando investem em bens imóveis é pensar que o retorno do investimento será imediato. Não estamos a dizer que é impossível, de facto, que haja pessoas que compram propriedades para as alugar e começam a gerar rendimentos.

Contudo, quando investir em imóveis, lembre-se que em vez de investir porque “todos os outros o fazem” ou “porque está na moda”, é preciso investir com sabedoria e estrategicamente para fazer crescer o seu dinheiro. E isso leva tempo.

Já deve ter ouvido dizer que os imóveis são um excelente investimento porque apreciam o seu valor ao longo do tempo. Isto deve-se ao aumento da revalorização (mais sobre isto mais tarde). Isto, como já dissemos, não acontece da noite para o dia.

O ganho de capital não depende realmente de si, mas da localização da área e de todo o desenvolvimento circundante, o que faz a diferença entre o preço pelo qual o comprou e o preço pelo qual o vende para aumentar a seu favor. Por outras palavras, ganha-se mais por algo que lhe custa menos.

Como pode imaginar, um bom investidor é aquele que aproveita uma oportunidade quando mais ninguém a vê, por exemplo, ao adquirir uma propriedade numa área que atrairá pessoas com uma necessidade a longo prazo de comprar um produto que já possui: uma casa, um terreno, etc.

Portanto, uma visão a longo prazo permitir-lhe-á obter melhores retornos porque o ajudará a seleccionar melhor uma área no que diz respeito às oportunidades que aí podem ser desenvolvidas. Como resultado, não ficará desapontado por não ter visto o dinheiro de imediato.

Análise e visão geral do mercado

Falar de pensamento a longo prazo e das possibilidades da área: o que está a ser desenvolvido à sua volta, o que vai ser construído ali, como o mercado se está a mover na área onde se quer investir, etc.

Claro que pode investir em imóveis mesmo em tempos de crise porque sabe que é um dos investimentos mais seguros, mas isso não significa que não deva analisar a situação e ver quais são as suas melhores opções.

Como dissemos no ponto anterior, para tirar partido de uma boa oportunidade de compra, é preciso aprender a olhar para além da situação atual da área e concentrar-se nos serviços que ali vão ser construídos: escolas, hospitais, praças, etc.

E não só o desenvolvimento, é preciso analisar o mercado: quem vem, de onde, qual é a taxa de crescimento, etc.

A Riviera Maya é um exemplo perfeito disto mesmo. Tulum e Playa del Carmen tornaram-se destinos de férias populares para os estrangeiros nos nossos países.

E não só isso, sabia que Mérida está a tornar-se um destino para os reformados estrangeiros?

Uma análise de mercado também o ajudará a pensar sobre o tipo de propriedade que pretende comprar e a sua utilização, por exemplo, a compra de uma casa numa área próxima das escolas facilitará o arrendamento ou a venda à família. A compra de um apartamento numa área próxima da praia permitir-lhe-á alugá-lo quando não o estiver a utilizar.

Ao analisar o mercado, deve também considerar o grupo-alvo que pretende atingir: quem será o seu comprador, o que lhes interessa mais sobre o imóvel e porque é que o querem comprar?

Isto também o ajudará a compreender melhor o investimento que está a fazer, por exemplo, se comprar um apartamento numa área exclusiva da cidade perto dos centros comerciais, saberá que é provável que os executivos dessa área estejam interessados no imóvel porque está próximo do seu trabalho. Ou se decidir comprar uma casa perto de universidades, é provável que os estudantes internacionais estejam interessados em alugá-la.

Procurar ganhos de capital

O ganho de capital é provavelmente uma das coisas mais enfatizadas neste tópico, mas sabe o que é?

Em termos simples, a valorização do capital é o aumento do valor de um imóvel, ou seja, a diferença monetária entre o preço de compra e o preço de venda que aumenta devido à área em que o imóvel está localizado.

Centros comerciais, bairros residenciais, escolas, hospitais, conectividade, etc. Há muitos fatores que influenciam o aumento dos ganhos de capital que estão fora do nosso controlo. E, como mencionado no ponto anterior, a chave para um bom investimento é a capacidade de olhar para além do estado atual da área.

Especialmente quando se trata do México. Fatores como a segurança têm um grande impacto no aumento dos ganhos de capital, muitas vezes porque queremos fazer uma boa compra ou aproveitar uma oportunidade muito barata, denigramo-nos guiar pelo preço da propriedade e não olhamos para as oportunidades (ou falta delas na área) e segurança.

Viveria numa casa muito bonita mas numa zona insegura? Claro Que não.

Uma das nossas dicas ao comprar uma casa ou propriedade é pensar em como será difícil vender mais tarde. Pergunte-se quanto me vai custar vender esta propriedade. Se a resposta for muito, provavelmente não é um bom investimento. Se, por outro lado, acredita que a proximidade de áreas comerciais, localização e areamento irá minimizar os seus esforços de venda porque se venderá a si próprio, tire partido disso.

Investir em lotes

Outro equívoco comum é que se tem de ser um especialista ou ter muito dinheiro para investir em bens imobiliários, o que é falso.

Se quiser investir pouco e obter um lote, os bilhetes de lotaria são os melhores para si.

Porquê? Um lote é um terreno de menor poder de compra que está localizado numa área com grande potencial. Assim, quer decida construir ali uma casa ou vender o terreno, terá um lucro mais elevado devido ao valor acrescentado da área.

Estes terrenos são uma excelente compra se quiser investir em imóveis pela primeira vez mas não tem orçamento para comprar uma casa ou não está interessado em comprar uma casa.

Naturalmente, é muito importante ter em mente as nossas dicas 4 e 5: analisar o mercado e monitorizar a reavaliação. Para investir bem, é preciso olhar para além do que está a acontecer neste momento.

Quer investir em terrenos? O nosso terreno residencial em Mérida é uma ótima opção para o seu primeiro investimento.

Comprar em pré-venda

A compra de casas e apartamentos pré-venda tem muitas vantagens que deve aproveitar, dependendo do que pretende comprar. Por exemplo, se quiser comprar um imóvel residencial, uma pré-venda irá garantir que poderá escolher o imóvel de que mais gosta antes de qualquer outra pessoa com base nas suas necessidades, tais como o acesso à privacidade ou urbanização.

No entanto, uma das grandes vantagens de comprar pré-venda é que irá assegurar um maior retorno do seu investimento, à medida que os preços da casa ou propriedade aumentam à medida que o período de construção avança ou se torna mais popular.

Como explicámos com os ganhos de capital, comprar numa pré-venda pode ser um factor crucial para fazer um bom investimento, pois pode comprar um imóvel a um preço inferior ao que pagaria (por exemplo, quando os imóveis ou empreendimentos planeados na área já estão concluídos).

Considerar o acesso e a conectividade

O acesso e a conectividade do bem são dois dos elementos mais frequentemente mencionados que interagem no crescimento do ganho de capital e devem ser considerados em detalhe.

Não se trata apenas do que está próximo, mas de como pode aceder-lhes e para onde mais o podem levar, e podem também dar-lhe pistas sobre como aumentar o seu retorno do investimento.

Por exemplo, se comprar um imóvel perto de um hospital, que mercado pensa que estará interessado nele? Médicos, pessoas vindas de outros lugares para consultas, até gabinetes de produtos médicos, pessoas que estarão mais interessadas na proximidade do imóvel ao seu trabalho.

Considere as comodidades

Os serviços também contribuem para o valor acrescentado de um bem. A necessidade dos residentes de melhorar o seu bem-estar e qualidade de vida levou os promotores a concentrarem-se em proporcionar espaços que possam utilizar confortavelmente de acordo com as suas prioridades.

Ginásios, piscinas, áreas amigas dos animais, parques e segurança privada são algumas das amenidades que se tornaram mais atractivas para aqueles que optam por comprar propriedade porque lhes permitem desfrutar de uma vida tranquila sem terem de percorrer longas distâncias ou preocuparem-se em comprá-las por conta própria (por exemplo, pagando a adesão ou construindo-as).

Tente investir em propriedades com amenidades que aumentem o seu valor. Evidentemente, tendo em conta os pontos acima referidos, tais como a localização do imóvel e as áreas de valor acrescentado. As comodidades acrescentarão mais valor a um imóvel se estiverem de acordo com as necessidades do mercado, por exemplo, um ginásio num bloco de apartamentos é mais atractivo para os seus residentes.

Projectos de desenvolvimento com amenidades tais como uma piscina ou um restaurante e bar aumentam de valor devido à qualidade de vida que oferecem aos seus residentes. Anah La Quinta é uma excelente oportunidade para investir na Playa del Carmen e expandir a sua carteira de investimentos.

Pense com a sua cabeça, não com o seu coração.

Como mencionado no primeiro ponto, deve ser claro quanto aos seus objetivos antes de investir, mas só porque está a comprar uma casa para viver com a sua família, não deve deixar que as suas emoções o guiem.

Acontece frequentemente que nos apaixonamos por uma propriedade, mas esta não está localizada numa área que proporcione valor acrescentado,o que acabará por afetar o nosso investimento e a sua rentabilidade.

Qualquer propriedade que pretenda comprar, deve sempre pensar nisto como um negócio. Faça a sua pesquisa, descubra mais, ouça aqueles com mais experiência no sector e, acima de tudo, não tenha medo de fazer ao seu agente as perguntas que precisa de fazer para o ajudar a tomar a melhor decisão com base no que procura.

Se decidiu tornar-se um investidor especialista, é muito importante que considere expandir a sua carteira de investimentos. Adquirir propriedades em diferentes áreas para diferentes fins.

Evite pensar numa propriedade para toda a vida. No entanto, este é um investimento a longo prazo, É importante que não se apegue tanto a ele que isso o impeça de ver o retorno do investimento que pode obter. Os bens imóveis são um negócio e deve pensar nos seus bens da mesma forma.

Quando é o melhor momento para investir?

Agora que leu as nossas 10 dicas para investir em propriedade, provavelmente está a perguntar-se qual é a melhor idade para investir em propriedade.

A resposta é simples:se quer assegurar o seu futuro e garantir o seu investimento, deve começar agora.

Porquê? Em primeiro lugar, porque é muito provável que consiga encontrar um imóvel a um preço melhor, e se se lembrar, as pré-vendas são fundamentais.

Quanto mais tempo demorar, mais difícil será investir num imóvel, seja por questões de acessibilidade económica ou devido ao aumento dos preços dos imóveis, especialmente se se tratar de uma área que está a tornar-se popular pelas suas oportunidades.

Portanto, não perca tempo e comece a aplicar os nossos conselhos, vá a um agente imobiliário e comece a investir na propriedade para um futuro melhor, quer para si, quer para a sua família.