SOCIMI

Dieser Kommentar gibt einen Überblick über spanische börsennotierte Immobilienfonds («SOCIMIs»), die durch das Gesetz 11/2009 in seiner geänderten Fassung geregelt sind.

Was ist ein SOCIMI?

SOCIMI sind spanische börsennotierte Unternehmen, die zu folgenden Zwecken gegründet wurden:

• Erwerb und Entwicklung von städtischen Immobilien zur Vermietung (einschließlich Renovierung);
• Eigentumsanteile an einer anderen SOCIMI;
• Der Besitz von Anteilen an Unternehmen, die nicht auf dem spanischen Markt notiert sind, die denselben Unternehmenszweck verfolgen und einer obligatorischen Dividendenpolitik unterliegen, die mit derjenigen der SOCIMI vergleichbar ist («ausländische börsennotierte SOCIMI»);
• Der Besitz von Anteilen an nicht börsennotierten spanischen oder ausländischen Unternehmen, deren Hauptzweck der Erwerb von städtischen Immobilien ist und die einer obligatorischen Dividendenausschüttungspolitik ähnlich der der SOCIMI unterliegen. Wenn sie die Investitionsanforderungen von SOCIMI erfüllen («nicht börsennotierte SOCIMI»), sofern andere Anforderungen erfüllt sind. e)
• Der Besitz von Anteilen an regulierten Immobilien-Kollektivanlagegesellschaften.

Darüber hinaus sollten die SOCIMI über Folgendes verfügen

• 5 Millionen, die vollständig zurückgezahlt werden müssen.
• Die Satzung der SOCIMI enthält keine rechtlichen Beschränkungen oder Begrenzungen für die Übertragung von Aktien.

Anforderungen auflisten

Die Aktien der SOCIMI müssen während des gesamten Steuerjahres kontinuierlich entweder auf einem geregelten Markt oder in einem multilateralen Handelssystem in Spanien gehandelt werden. Oder auch in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum oder in einem geregelten Markt eines Landes oder Gebiets mit einem effektiven Austausch von Steuerinformationen mit Spanien. Diese Listungspflicht gilt nicht während der anfänglichen zweijährigen Karenzzeit.

Darüber hinaus müssen SOCIMI die folgenden Anforderungen erfüllen, wenn sie am spanischen multilateralen Handelsmarkt Mercado Alternativo Bursatil («MAB») notiert sind:

• Eine Mindestanlage pro Anleger ist nicht erforderlich. Aktionäre, die weniger als 5 % des Aktienkapitals der SOCIMI halten, müssen jedoch eine Anzahl von Aktien halten, die mindestens einem der folgenden Werte entspricht:
  • Ein geschätzter Marktwert von 2 Mio. EUR, oder
  • 25 % aller von der SOCIMI ausgegebenen Aktien;
• Sperrfrist: Bedeutende Aktionäre und leitende Angestellte müssen sich grundsätzlich verpflichten, im ersten Jahr nach der Notierung der SOCIMI am MAB keine Aktien zu verkaufen oder ähnliche Geschäfte zu tätigen;
• Offenlegung bedeutender Beteiligungen: Die SOCIMI sind verpflichtet, der MAB jeden bedeutenden Erwerb oder jede Veräußerung von Anteilen mitzuteilen, durch die sich die Beteiligung über oder unter 5 % (1 % im Falle von Direktoren und Führungskräften) erhöht;
• Offenlegung und Mitteilung von Aktionärsvereinbarungen;
• Wechsel der Kontrolle über die Gesellschaft: Jeder Aktionär, der ein Übernahmeangebot erhält, das dazu führen würde, dass der Erwerber die Kontrolle über die Gesellschaft (mehr als 50 %) erlangt, kann ein solches Angebot nicht annehmen, es sei denn, der potenzielle Erwerber macht allen Aktionären dasselbe Angebot.

Investitionsanforderungen.

• Mindestens 80 % des Gesamtvermögens der SOCIMI müssen aus folgenden Elementen bestehen
  • verpachtete kommunale Immobilien (einschließlich ähnlicher ausländischer Vermögenswerte)
  • Innerhalb von drei Jahren zu erschließende Grundstücke
  • Qualifizierte Eigenkapitalinstrumente
• Mindestens 80 % der Einkünfte (mit Ausnahme von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien und qualifizierten Eigenkapitalinstrumenten) müssen aus folgenden Quellen stammen
  • Verpachtung an nicht verbundene Personen
  • Dividenden aus qualifizierten Beteiligungen
  • Für Immobilien- und Aktienanlagen gilt eine Mindesthaltedauer von drei Jahren.

Ausschüttungspolitik

Die SOCIMI muss aus den in jedem Geschäftsjahr erzielten Gewinnen (nach den gesellschaftsrechtlich vorgeschriebenen Ausschüttungen[1]) Dividenden in folgender Höhe ausschütten:

• 100 % der Gewinne aus qualifizierten Kapitalbeteiligungen werden ausgeschüttet;
• 50 % der Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien. Der Rest des Gewinns muss während eines Zeitraums von drei Jahren in andere Immobilien reinvestiert werden. Erfolgt keine Reinvestition, werden die restlichen 50 % in dem Jahr ausgeschüttet, in dem der Reinvestitionszeitraum endet;
• 80 % der sonstigen Leistungen.

Der Beschluss über die Ausschüttung von Dividenden muss innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Geschäftsjahres gefasst werden, und die Dividenden müssen innerhalb eines Monats nach diesem Beschluss tatsächlich ausgeschüttet werden.

Diese obligatorische Ausschüttungspolitik gilt nicht für ein Unternehmen, das sich für die SOCIMI-Regelung entschieden hat, und zwar in Bezug auf Erträge/Gewinne, die nicht für die SOCIMI-Regelung in Frage kommen, z. B. nicht für Gewinne, die beim Verkauf von Immobilien vor Ablauf der Mindestfrist von drei Jahren erzielt wurden.

Besondere Steuerregelung

SOCIMI – Körperschaftssteuer («CIT»)

Vorausgesetzt, die Bedingungen für Investitionen und Dividendenzahlungen sind erfüllt:

• SOCIMIs unterliegen der Körperschaftssteuer, allerdings mit einem Steuersatz von 0 %, und
• SOCIMI werden mit einem Steuersatz von 19 % auf den Bruttobetrag der Dividenden besteuert, die an Anteilseigner gezahlt werden, die eine Beteiligung von mindestens 5 % an der SOCIMI halten, wenn diese Dividenden (die von den Anteilseignern gehalten werden) von der Steuer befreit sind oder mit einem Satz von weniger als 10 % besteuert werden. Diese Aktionäre müssen dem SOCIMI mitteilen, ob sie diese Anforderung erfüllen. [2]

Aktionäre

Die steuerliche Behandlung von Dividenden und Kapitalgewinnen, die SOCIMI-Aktionäre erhalten, ist wie folgt:

• Spanische Anteilseigner von CIT oder Gebietsfremde mit einer Betriebsstätte in Spanien werden auf die Dividenden/Kapitalgewinne der SOCIMI ohne Steuerabzug besteuert. Es gelten die allgemeinen Regeln für den Einbehalt von Dividenden, aber Dividenden, die an qualifizierte spanische SOCIMI gezahlt werden, unterliegen nicht der Quellensteuer.
• Natürliche Personen, die in Spanien steuerlich ansässig sind, werden alle Dividenden/Gewinne aus SOCIMI als Zinserträge besteuert (zum einheitlichen Steuersatz). Es gelten die allgemeinen Dividendeneinbehaltungsregeln.
• Nicht in Spanien ansässige Anleger (die nicht über eine ständige Niederlassung in Spanien handeln) würden der Quellensteuer auf Dividenden zum allgemeinen Satz (derzeit 19 %) unterliegen. Sie haben jedoch Anspruch auf ermäßigte Steuersätze im Rahmen von Doppelbesteuerungsabkommen und sogar auf Steuerbefreiungen im Rahmen der EU-Mutter-Tochter-Richtlinie, je nach ihrem steuerlichen Wohnsitz und ihrem steuerlichen Status. Die Befreiung von der Kapitalertragssteuer auf börsennotierte Aktien gilt nicht für Anleger, die eine Beteiligung von mindestens fünf Prozent an der SOCIMI halten.

Wahl der steuerlichen Sonderregelung

Die Wahl der steuerlichen Sonderregelung muss von der Hauptversammlung der Aktionäre genehmigt und den Steuerbehörden jederzeit vor Beginn der letzten drei Monate des Steuerjahres mitgeteilt werden. Ein Unternehmen kann sich für die Anwendung der SOCIMI-Steuerregelung entscheiden, auch wenn die gesetzlichen Anforderungen zum Zeitpunkt der Entscheidung nicht erfüllt sind, sofern diese Anforderungen innerhalb des folgenden Zweijahreszeitraums vollständig erfüllt werden (z. B. durch Börsennotierung).

Die steuerliche Sonderregelung gilt für das Steuerjahr, in dem die Wahl ordnungsgemäß mitgeteilt wurde, und für die folgenden Steuerjahre, bis das Unternehmen der spanischen Steuerverwaltung mitteilt, dass es auf die steuerliche Sonderregelung verzichtet.

Beispiele für SOCIMIs

Testa residencial Socimi

Testa Residencial ist eines der führenden Wohnungsvermietungsunternehmen in Spanien mit einem Portfolio von mehr als 10.600 Wohnungen in einigen der wichtigsten Städte und Ballungszentren Spaniens im Wert von 2.637 Millionen Euro (GAV) per Dezember 2017.

Die Wohnungen von Testa befinden sich in ausgewählten großen Wohnzentren der wichtigsten spanischen Städte, insbesondere in Madrid, einer Region, auf die etwa 60 % des Bruttowerts der Anlagen entfallen.

Darüber hinaus verfügt Testa Residencial über ein eigenes Managementteam, das sich aus anerkannten Fachleuten mit umfassender Erfahrung im Immobiliensektor zusammensetzt. Das aktive und professionelle Immobilienmanagement und die Größe des Portfolios ermöglichen es, die Auslastung zu optimieren und Größenvorteile zu erzielen.

Vitruvio Socimi

Vitruvio ist eine börsennotierte Immobilienanlagegesellschaft.

Vitruvio ist ein von Privatinvestoren gestütztes Unternehmen, das in die Märkte für Büro-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien investiert und dabei einen konservativen Ansatz, einen geringen Fremdkapitalanteil und eine langfristige Vision verfolgt, die sich auf die Umwandlung der verwalteten Vermögenswerte durch die Schaffung von Shareholder Value konzentriert.

Das Hauptziel des Unternehmens ist die Erzielung wiederkehrender Erträge aus dem operativen Geschäft, um die Aktionäre vierteljährlich zu belohnen. Neben der Dividende will Vitruvio die Immobilien in seinem Portfolio umgestalten und einen Mehrwert für die Aktionäre schaffen.

Das Ziel von Vitruvio ist ein progressives Wachstum durch Kapitalerhöhungen mit einer stark diversifizierten Aktionärsbasis, ohne kontrollierende Gruppen und mit einem hohen Anteil an in Immobilien investiertem Kapital.

All Iron Socimi

Die All Iron Group ist einer der führenden Vermögensverwalter für alternative Anlagen, die in private Märkte in Europa investieren.

Sie sind nicht nur Vermögensverwalter. In erster Linie sind sie selbst Investoren und stimmen daher ihre Interessen weit über dem Branchendurchschnitt mit denen ihrer Co-Investoren ab.

Mit einem verwalteten Vermögen von 500 Millionen Euro verwaltet das Unternehmen Anlageinstrumente in zwei Hauptbereichen: Immobilien und Private Equity.

Atom Socimi

Der erste Immobilien-Investmentfonds auf dem spanischen Hotelinvestmentmarkt.
ATOM HOTELES SOCIMI S.A. ist eine börsennotierte SOCIMI, die im Hotelsektor in Spanien tätig ist.

Sie wurde im Januar 2018 von Bankinter und GMA Capital gegründet und unterliegt der SOCIMI-Steuerregelung. ATOM ist derzeit der erste Real Estate Investment Trust (REIT) auf dem spanischen Hotelinvestmentmarkt und der zweitgrößte Hoteleigentümer in Spanien.

Atom Hoteles SOCIMI wird von GMA verwaltet und besitzt derzeit 28 Hotels mit 6.626 Zimmern, die ein Portfolio im Wert von über 700 Millionen Euro darstellen. Sie konzentrieren sich auf den Erwerb, die Verwaltung und die Entwicklung von Mietobjekten im Hotelsektor.

Lar Socimi

Lar España ist im Immobiliensektor über seine Immobilieninvestitions- und -verwaltungsgesellschaft tätig und konzentriert seine Strategie auf Gewerbeimmobilien in ganz Spanien sowie auf Bürogebäude in Madrid und Barcelona. Sie haben die Möglichkeit, einen Teil ihres Portfolios in Wohnimmobilien zu investieren, und zwar im Rahmen eines ehrgeizigen Investitionsprojekts in einem Gebiet mit hohem Wachstum.

Lar España wird ausschließlich von der Immobiliengesellschaft Grupo Lar verwaltet. Ihre umfassende Erfahrung in diesem Sektor, ihre Kenntnis der
der verschiedenen Arten von Vermögenswerten (Gewerbe-, Büro-, Wohn- und Industrieimmobilien) während der verschiedenen Immobilienzyklen der letzten Jahrzehnte und ihre Erfahrung im Immobiliensektor. Eine lange Geschichte von Partnerschaften mit den bekanntesten internationalen Investoren ist hervorzuheben.

Elaia Investment Spain Socimi

EIS wurde im Dezember 2015 gegründet und verwaltet ein Portfolio von Tourismus- und Wohnimmobilien im Wert von über 192,5 Millionen Euro (Stand: 30. Juni 2018). Das Unternehmen wurde im letzten Quartal 2017 an der spanischen Börse (MAB) notiert.

EIS hat ein anfängliches Investitionsziel von 280 Mio. ¤, das sich auf touristische (80 %) und Wohnimmobilien (20 %) in Spanien verteilt. Bislang umfasst das Portfolio 15 Vermögenswerte mit einem Gesamtvolumen von 212 Mio. EUR.

Seit seiner Gründung hat EIS eine Wertschöpfungsstrategie umgesetzt, die die Neupositionierung von erworbenen Vermögenswerten durch Sanierungsprojekte sowie die Implementierung von Partnerschaften mit großen europäischen Betreibern umfasst. Im August 2017 erwarb Batipart Immo Long Terme (Batipart Group) eine 66%ige Beteiligung an EIS von Eurosic und wurde damit zum Hauptaktionär.

Hispania Real Socimi

Hispania Activos Inmobiliarios, SOCIMI, S.A. ist ein Immobilieninvestmentfonds (SOCIMI), der seit März 2014 an der spanischen Börse notiert ist.

Das Ziel von Hispania ist es, durch Investitionen und aktives Asset Management ein Portfolio hochwertiger Immobilien zu schaffen und hohe Erträge zu erwirtschaften und aufzuwerten, indem sie hauptsächlich in Hotels investiert.

Hispania ist der größte Hoteleigentümer in Spanien mit 46 Hotels und mehr als 13.100 Schlüsseln in den wichtigsten Urlaubszielen Spaniens, die von führenden Hotelbetreibern betrieben werden. Darüber hinaus verfügt Hispania über ein Portfolio von 24 Bürogebäuden in Madrid und Barcelona sowie über ein Entwicklungsprojekt, bei dem 2 neue Bürogebäude im Bau sind. Insgesamt verfügt Hispania über eine vermietbare Fläche von mehr als 180.000 m2. Hispania verfügt auch über ein Portfolio von 5 Wohngebäuden in Madrid und Barcelona, die derzeit über Einzelhandelsverkäufe vermarktet werden.

Bei Hispania werden alle Investitionen nach den höchsten Kriterien der Rentabilität, Integrität, Transparenz und Nachhaltigkeit getätigt. Diese Arbeitsweise ermöglicht es uns, innovativ zu sein und weiter zu gehen. Wir gestalten die Chancen, die wir finden, schaffen Werte und erzielen optimale Ergebnisse. Hispania ist ein Pionier bei Investitionen in den spanischen Markt für Hotelkomplexe und erwirbt Objekte mit einer hohen Cashflow-Rate und einem geringen Risikoprofil.

Hispania ist bestrebt, überdurchschnittliche Renditen durch Dividendenausschüttungen, Wertsteigerungen des Nettoinventarwerts und die Ausschüttung von Erlösen aus dem Verkauf von Vermögenswerten zu erzielen.