SOCIMI

Ce commentaire fournit une vue d’ensemble des sociétés d’investissement immobilier cotées espagnoles (« SOCIMI »), qui sont régies par la loi 11/2009, telle que modifiée.

Qu’est-ce qu’un SOCIMI ?

Les SOCIMI sont des sociétés espagnoles cotées en bourse et constituées aux fins suivantes :

• Acquisition et développement de propriétés urbaines destinées à la location (y compris la rénovation) ;
• Les participations dans une autre SOCIMI ;
• La détention d’actions dans des sociétés qui ne sont pas cotées sur le marché espagnol et qui ont le même objet social et sont soumises à une politique de paiement obligatoire de dividendes similaire à celle des SOCIMI (« SOCIMI cotées étrangères ») ;
• La détention d’actions de sociétés espagnoles ou étrangères non cotées en bourse dont l’objet principal est l’acquisition de biens immobiliers urbains et qui sont soumises à une politique de versement obligatoire de dividendes similaire à celle des SOCIMI. S’ils répondent aux exigences d’investissement des SOCIMI (« SOCIMI non cotées »), à condition que les autres exigences soient respectées. e)
• La détention de parts de véhicules de placement collectif immobilier réglementés.

En outre, les SOCIMIs devraient avoir :

• 5 millions, à rembourser en totalité.
• Il n’y a pas de restrictions ou de limitations légales dans les statuts de la SOCIMI concernant le transfert des actions.

Liste des exigences

Les actions de la SOCIMI doivent être négociées de manière continue tout au long de l’année fiscale, soit sur un marché réglementé, soit sur un système multilatéral de négociation en Espagne. Ou également dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen, ou sur un marché réglementé d’un pays ou d’un territoire ayant un échange effectif d’informations fiscales avec l’Espagne. Cette obligation d’inscription ne s’applique pas pendant la période de grâce initiale de deux ans.

En outre, les SOCIMI doivent respecter les exigences suivantes lorsqu’elles sont cotées sur le marché multilatéral de négociation espagnol Mercado Alternativo Bursatil (« MAB ») :

• Aucun investissement minimum par investisseur n’est requis. Toutefois, les actionnaires détenant moins de 5% du capital social de la SOCIMI doivent détenir un nombre d’actions égal ou supérieur à l’un des suivants :
  • Une valeur marchande estimée à 2 millions d’euros, ou
  • 25% de toutes les actions émises par la SOCIMI ;
• Période de restriction : les actionnaires significatifs et les cadres supérieurs doivent s’engager, en règle générale, à ne pas vendre d’actions ou à ne pas s’engager dans des transactions similaires à la vente d’actions pendant la première année suivant l’inscription de la SOCIMI sur le MAB ;
• Divulgation des participations importantes : les sociétés d’investissement en capital social sont tenues de notifier au MAB toute acquisition ou cession importante d’actions qui augmente la participation au-dessus ou en dessous de 5% (1% dans le cas des administrateurs et des dirigeants) ;
• Divulgation et notification des pactes d’actionnaires ;
• Changement de contrôle de la société : tout actionnaire recevant une offre de rachat qui aurait pour conséquence que l’acquéreur acquiert le contrôle de la société (plus de 50 %) ne peut pas accepter cette offre, à moins que l’acquéreur potentiel ne fasse la même offre à tous les actionnaires.

Conditions d’investissement.

• L’actif total de la SOCIMI doit être composé à 80 % au moins :
  • les biens immobiliers municipaux loués (y compris les actifs étrangers similaires)
  • Terrain à développer dans les trois ans
  • Instruments de capitaux propres qualifiés
• Au moins 80% des revenus (à l’exclusion des gains provenant de la vente de biens immobiliers et d’instruments de capitaux propres admissibles) doivent provenir de :
  • Baux à des personnes non liées
  • Dividendes des participations qualifiées
  • La période de détention minimale est de trois ans pour les investissements en immobilier et en actions.

Politique de distribution des dividendes

La SOCIMI doit distribuer des dividendes sur les bénéfices obtenus au cours de chaque exercice (après les distributions obligatoires en vertu du droit des sociétés[1]) selon les montants suivants :

• 100 % des bénéfices provenant des prises de participation qualifiées seront distribués ;
• 50 % des bénéfices tirés de la vente de biens immobiliers. Le reste de la plus-value doit être réinvesti dans d’autres biens immobiliers pendant une période de trois ans. Si le réinvestissement n’a pas lieu, les 50 % restants seront distribués l’année où la période de réinvestissement prend fin ;
• 80 % des autres prestations.

La décision de distribuer des dividendes doit être prise dans les six mois suivant la fin de chaque exercice et les dividendes doivent être effectivement distribués dans le mois qui suit cette décision.

Cette politique de distribution obligatoire ne s’applique pas à une société qui a opté pour le régime SOCIMI en ce qui concerne les revenus/bénéfices qui ne sont pas éligibles au régime SOCIMI, par exemple, elle ne s’applique pas aux gains réalisés sur la vente de biens immobiliers avant l’expiration de la période minimale de trois ans.

Régime fiscal spécial

SOCIMI – Impôt sur les sociétés (« IS »)

Pour autant que les conditions d’investissement et de versement des dividendes soient remplies :

• Les SOCIMIs sont soumises à l’impôt sur les sociétés, bien qu’elles soient imposées à un taux de 0%, et
• Les SOCIMIs seront imposées au taux de 19% sur le montant brut des dividendes versés aux actionnaires détenant une participation d’au moins 5% dans la SOCIMI si ces dividendes (détenus par les actionnaires) sont exonérés ou imposés à un taux inférieur à 10%. Ces actionnaires doivent informer la SOCIMI s’ils remplissent cette condition. [2]

Actionnaires

Le traitement fiscal des dividendes et des plus-values perçus par les actionnaires de la SOCIMI est le suivant :

• Les actionnaires espagnols de CIT ou les non-résidents ayant un établissement permanent en Espagne seront imposés sur les dividendes/gains en capital de la SOCIMI sans aucune déduction fiscale. Les règles générales de retenue à la source sur les dividendes s’appliquent, mais les dividendes versés aux sociétés espagnoles d’investissement immobilier remplissant les conditions requises ne sont pas soumis à la retenue à la source.
• Les personnes physiques résidant fiscalement en Espagne seront imposées sur tous les dividendes/profits des SOCIMIs comme des revenus de l’épargne (imposés au taux unique applicable). Les règles générales de retenue sur les dividendes s’appliquent.
• Les investisseurs non résidents en Espagne (n’agissant pas par l’intermédiaire d’un établissement permanent en Espagne) seraient soumis à une retenue à la source sur les dividendes au taux général (actuellement 19 %). Mais ils peuvent bénéficier de taux réduits en vertu des conventions fiscales et même d’exonérations en vertu de la directive européenne « mères-filiales », en fonction de leur résidence fiscale et de leur statut fiscal. L’exonération de l’impôt sur les plus-values des actions cotées en bourse ne s’applique pas aux investisseurs détenant une participation d’au moins cinq pour cent dans la SOCIMI.

Choix du régime fiscal spécial

Le choix du régime fiscal spécial doit être approuvé par l’assemblée générale des actionnaires et notifié aux autorités fiscales à tout moment avant le début des trois derniers mois de l’année fiscale. Une entité peut choisir d’appliquer le régime fiscal de la SOCIMI même si les conditions légales ne sont pas remplies à la date du choix, dans la mesure où ces conditions sont entièrement remplies au cours de la période de deux ans suivante (par exemple, par la cotation).

Le régime fiscal spécial s’appliquera pendant l’exercice fiscal au cours duquel le choix a été dûment notifié et pendant les exercices fiscaux suivants jusqu’à ce que l’entreprise notifie à l’administration fiscale espagnole sa renonciation au régime fiscal spécial.

Exemples de SOCIMIs

Testa residencial Socimi

Testa Residencial est l’une des principales sociétés de location résidentielle en Espagne, avec un portefeuille de plus de 10 600 logements dans certaines des principales villes et centres métropolitains d’Espagne, évalué à 2 637 millions d’euros (VAB) en décembre 2017.

Les logements de Testa sont situés dans des centres résidentiels importants sélectionnés dans les principales villes d’Espagne, notamment à Madrid, une région qui représente environ 60 % de la valeur brute de ses actifs.

En outre, Testa Residencial dispose de sa propre équipe de gestion, composée de professionnels reconnus ayant une grande expérience dans le secteur immobilier. Sa gestion immobilière active et professionnelle et la taille de son portefeuille lui permettent d’optimiser l’occupation et de réaliser des économies d’échelle.

Vitruvio Socimi

Vitruvio est une société d’investissement immobilier cotée en bourse.

Vitruvio est une société soutenue par des investisseurs privés qui investit dans les marchés de l’immobilier de bureau, résidentiel et de détail avec une approche conservatrice, un faible effet de levier et une vision à long terme axée sur la transformation des actifs sous gestion en générant de la valeur pour les actionnaires.

L’objectif principal de la société est de générer des revenus récurrents à partir de ses opérations pour récompenser les actionnaires sur une base trimestrielle. Outre le dividende, Vitruvio cherche à transformer les propriétés de son portefeuille et à apporter de la valeur aux actionnaires.

L’objectif de Vitruvio est de se développer progressivement grâce à des augmentations de capital impliquant un actionnariat très diversifié, sans groupes de contrôle et avec une forte proportion de capital investi dans l’immobilier.

All Iron Socimi

All Iron Group est l’un des principaux gestionnaires d’actifs alternatifs investissant sur les marchés privés en Europe.

Nous ne sommes pas seulement des gestionnaires d’actifs. Tout d’abord, ils sont eux-mêmes investisseurs et alignent donc leurs intérêts avec ceux de leurs co-investisseurs bien au-delà de la moyenne du secteur.

Avec 500 millions d’euros d’actifs sous gestion, ils gèrent des véhicules d’investissement dans deux domaines principaux : l’immobilier et le capital-investissement.

Atom Socimi

Le premier fonds d’investissement immobilier sur le marché espagnol de l’investissement hôtelier.
ATOM HOTELES SOCIMI S.A. est une société cotée en bourse active dans le secteur hôtelier en Espagne.

Elle a été fondée en janvier 2018 par Bankinter et GMA Capital et est soumise au régime fiscal de la SOCIMI. ATOM est actuellement le premier fonds d’investissement immobilier (REIT) sur le marché espagnol de l’investissement hôtelier et le deuxième plus grand propriétaire d’hôtels en Espagne.

Atom Hoteles SOCIMI est géré par GMA et possède actuellement 28 hôtels, avec 6 626 chambres, représentant un portefeuille évalué à plus de 700 millions d’euros. Ils se concentrent sur l’acquisition, la gestion et le développement de propriétés locatives dans le secteur hôtelier.

Lar Socimi

Lar España opère dans le secteur de l’immobilier par l’intermédiaire de sa société d’investissement et de gestion immobilière, en axant sa stratégie sur des actifs commerciaux dans toute l’Espagne, des immeubles de bureaux à Madrid et à Barcelone. Ils ont la capacité d’investir une partie de leur portefeuille dans l’immobilier résidentiel, le tout dans le cadre d’un projet d’investissement ambitieux dans une zone à forte croissance.

Lar España est géré exclusivement par la société immobilière Grupo Lar. dont la grande expérience dans le secteur, la connaissance de
de différents types d’actifs (commerciaux, bureaux, résidentiels, industriels) au cours des différents cycles immobiliers des dernières décennies et leur expérience dans le secteur immobilier. Une longue histoire de partenariats avec les investisseurs internationaux les plus connus à souligner.

Elaia Investment Spain Socimi

Créée en décembre 2015, EIS gère un portefeuille d’actifs touristiques et résidentiels évalués à plus de 192,5 millions d’euros au 30 juin 2018. L’entreprise a été cotée sur le marché boursier espagnol (MAB) au cours du dernier trimestre de 2017.

EIS a un objectif d’investissement initial de 280 millions de ¤ répartis entre des propriétés touristiques (80%) et résidentielles (20%) en Espagne. À ce jour, le portefeuille se compose de 15 actifs pour un coût d’investissement total engagé de 212 millions d’euros.

Depuis sa création, EIS a mis en œuvre une stratégie de création de valeur, comprenant le repositionnement des actifs acquis par des projets de redéveloppement, ainsi que la mise en place de partenariats avec de grands opérateurs européens. En août 2017, Batipart Immo Long Terme (groupe Batipart) a acquis une participation de 66 % dans EIS auprès d’Eurosic, devenant ainsi son principal actionnaire.

Hispania Real Socimi

Hispania Activos Inmobiliarios, SOCIMI, S.A. est une société d’investissement immobilier (SOCIMI) cotée à la Bourse espagnole depuis mars 2014.

Par le biais de ses investissements et d’une gestion active des actifs, Hispania a pour objectif de créer un portefeuille d’actifs immobiliers de haute qualité et de générer et revaloriser des revenus élevés en investissant principalement dans des hôtels.

Hispania est le plus grand propriétaire d’hôtels en Espagne avec 46 hôtels et plus de 13 100 clés dans les principales destinations de vacances en Espagne, exploités par des opérateurs hôteliers de premier plan. En outre, Hispania possède un portefeuille de 24 immeubles de bureaux à Madrid et à Barcelone et un projet de développement dans lequel 2 nouveaux immeubles de bureaux sont en cours de construction. Au total, Hispania dispose de plus de 180 000 m2 d’espace locatif. Hispania possède également un portefeuille de 5 immeubles résidentiels à Madrid et à Barcelone, qui sont actuellement commercialisés par le biais de ventes au détail.

Chez Hispania, tous les investissements sont réalisés selon les plus hauts critères de rentabilité, d’intégrité, de transparence et de durabilité. Cette façon de faire nous permet d’innover et d’aller plus loin. Ils façonnent les opportunités que nous trouvons, créent de la valeur et obtiennent des résultats optimaux. Hispania est un pionnier de l’investissement sur le marché des complexes hôteliers en Espagne, acquérant des actifs avec un taux de génération de cash élevé et un profil de risque faible.

Hispania cherche à obtenir des rendements supérieurs à la moyenne par le versement de dividendes, l’appréciation de la valeur liquidative et la distribution de tout produit associé à la vente d’actifs.